穆迪向正商集团授予首次B1的公司家族评级；展望稳定（完整评级公告）

香港、2019年8月19日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已向正商集团有限公司授予首次B1的公司家族评级。 评级展望稳定。 评级理据 穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“B1评级反映了正商集团在郑州房地产市场上的品牌实力和领先地位。此外，该评级也反映了公司在当地城市更新项目开发方面的良好记录，这将支持其获得当地新的城改项目。” “但是，对其B1的公司家族评级构成制约的因素包括业务高度集中于郑州市以及向本土以外市场的扩张蕴含执行风险。”穆迪负责正商集团的主分析师杨昱颖补充道。 B1的公司家族评级还考虑了正商集团的民营企业背景，这可能制约其公司治理和透明度。 正商集团在郑州住宅和商业地产开发领域拥有良好的品牌知名度和市场领先地位。该公司自1995年成立以来一直在郑州开发普通住宅项目。2018年该公司的合约销售额达人民币506亿元，其中30%左右来自安置房的销售。91%的合约销售额来自郑州市场。 穆迪预计，在郑州本土市场业务增长的支持下，正商集团未来12-18个月合约销售额将实现大约7%-10%的年均同比温和增长，达到人民币600-650亿元（包括约30%的拆迁安置房）。 正商集团在郑州和河南省以外的市场采取节制有度的业务扩张战略，以控制相关执行风险。截至2019年8月，该公司在郑州以外市场有5个在售项目，覆盖北京（2个）、武汉（2个）和海南（1个）。 穆迪预计未来12-18个月郑州以外（包括河南省内其他城市）项目的销售贡献率可能逐渐上升至10%-15%左右的可控水平，相比之下2018年该比率为9%。 此外，正商集团B1的公司家族评级还考虑了其转弱的信用指标。具体而言，穆迪预计未来12-18个月该公司以收入/调整后债务比率衡量的杠杆率将从2018年的103%趋近于75%，主要原因是公司将为了支持业务增长而增加举债，这也将导致公司未来12-18个月的利息覆盖率将从2018年的4.3倍降至3.0倍。不过，这些指标仍符合其B1评级水平。 正商集团的流动性充足，支持因素包括其在郑州市场较强的执行能力以及灵活的购地计划。该公司的城改土地收购战略为其将预留土地转为土地储备提供了一定的灵活性。 根据穆迪估测，该公司截至2019年5月的现金结余为人民币38亿元，其中包括未限制用途现金和当前的质押存款部分，这将足以覆盖其未来12-18个月到期债务。 在环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪考虑了正商集团的民营企业性质和股权集中的情况。 相关风险的缓冲因素包括：（1）其香港上市子公司正商实业有限公司遵守香港上市规则所要求的企业治理标准；（2）其境内核心子公司河南宏光正商置业有限公司因发行境内债券而需遵守相关信息披露要求。这两家子公司占正商集团业务的大部分比重。 稳定展望反映了穆迪预计正商集团将：（1）维持郑州市和其他市场的销售增长；（2）维持充足的流动性。 若发生以下情况，穆迪可能上调正商集团的评级：（1）在经济周期中保持合约销售额和收入的持续增长，同时未牺牲盈利能力；（2）在本土市场以外显著扩大区域覆盖范围并建立稳定的销售和利润记录；（3）继续采取审慎的土地购置和财务管理策略；（4）强化正商集团层面的企业治理和透明度标准。 评级上调考虑的信用指标包括：（1）EBIT/利息覆盖率持续高于3.5倍，收入/调整后债务比率持续高于80%；（2）现金/短期债务比率持续高于1倍。 另一方面，若出现以下迹象，穆迪可能下调正商集团的评级：（1）合约销售额减少；（2）利润率持续大幅下滑；（3）流动性状况受到削弱；和/或（4）公司大幅提高债务杠杆率。 评级下调考虑的信用指标包括：EBIT/利息覆盖率持续低于2.0倍，或收入/调整后债务比率持续低于70%。此外，若流动性状况恶化，导致再融资风险显著上升，也可能导致其评级下调。 上述评级所采用的主要评级方法是2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 正商集团有限公司是一家总部位于郑州市的中国住宅地产开发商。该公司由黄燕萍女士和张敬国先生全资所有。截至2018年12月31日，其土地储备的可售建筑面积约为674万平方米。 来源：穆迪投资者服务公司