标普：华润置地的房产组合能够承受销售放缓的影响；确认其“BBB+”评级，展望稳定

- 我们认为，华润置地有限公司（华润置地）将保持其业务韧性，这是鉴于该公司拥有大规模且持续增长的投资性房地产组合，特别是其购物中心业务。 - 与此同时，可能发行REIT进行融资以及对债务进行管控，应会助力华润置地在房地产销售放缓情形下管理升高的杠杆水平。 - 2024年5月27日，标普全球评级确认华润置地的长期主体信用评级“BBB+”，及其存续优先无抵押债券的长期债项评级“BBB+”。 - 评级展望稳定反映，华润置地谨慎的购地支出和审慎的财务管理，将使得其在未来1至2年内保持杠杆率升幅可控。 香港，2024年5月27日—标普全球评级今日宣布，采取上述评级行动。 华润置地的大规模投资性房地产将继续支撑其业务韧性。稳定且持续增长的租金收入，特别是来自购物中心的租金，助力公司在过去几年保持高的息税折旧摊销前利润（EBITDA）对利息的覆盖倍数，持续高于6倍。我们预估，2024和2025年华润置地的EBITDA对利息的覆盖倍数将保持高水平，超过5倍。 我们认为，华润置地能通过削减购地支出控制杠杆水平弱化。鉴于房地产开发领域的波动，该公司可能会逐步减少购地。我们预估，华润置地2024和2025年的购地支出占合同销售额比重将自2023年的约50%下降至40%左右。 鉴于华润置地房地产项目的优质地段和品质良好，其房地产销售的下降幅度可能会收窄。由于低线城市房地产业疲弱，该公司现在主要侧重一二线城市的房地产开发。2023年一二线城市房地产销售贡献占比自2022年的87%进一步提升至91%。华润置地的一二线城市房地产敞口增加，带来一种更均衡的供需情况，进而降低销售风险。 我们预计，如果购房者信心恢复，华润置地将成为主要受益者之一。中央政府放宽房贷利率和首付款要求，或者今年下半年进一步放宽房地产政策，可能会带动房地产市场复苏。未来几个月华润置地的房地产销售或将回升，2024年房地产销售降幅或将收窄至略高于10%，今年前四个月的销售下降了36%。 华润置地的非地产开发业务板块的利润贡献将持续上升。稳定的租金收入或将助力公司应对房地产开发业务下行的影响。2023年租金收入增长了27%，占当年总收入的8%。该业务的利润率高，2023年贡献了公司总毛利润的24%。 华润置地旨在发展非开发业务板块，特别是购物中心业务。根据公司的信息，2024年将有16座购物中心投入运营。 华润置地发行新REIT应会帮助其募集资金支持购物中心建设。我们预计，该公司将继续谋求通过发行REIT进行股权融资，以支持购物中心建设。尽管我们未将2024年以后的潜在REIT上市交易考虑在内，但是它们应会有助降低公司的杠杆率。 2024年3月，华润置地完成了旗下青岛一处购物中心REIT上市交易，募集到人民币69亿元资金。 华润置地审慎的财务管理能力能够帮助其控制债务规模。房地产下行周期内投资需求放缓应能使公司的债务规模维持可控。2023年公司报告的债务规模仅增长4.1%，而2022年增幅为16.5%。 得益于此，2024年公司的杠杆率（即债务对EBITDA比率）将仅会从2023年3.2倍基础上小幅上升至3.7倍，2025年将小幅升至4.1倍。我们认为，这样的表现预期仍与公司“bbb+”的个体信用状况要求相符。 华润置地的稳定评级展望反映我们预计，公司将在未来两年内继续扩大投资组合规模和经常性收入。稳定展望还反映我们认为，因购地支出有纪律性且财务管理审慎，华润置地同期的杠杆率将保持可控。 若华润置地举债扩张的步伐比我们预期得更加激进，或公司房地产销售和利润率增速弱于我们预期，我们也可能下调其评级。若其债务对EBITDA比率持续大幅高于4.5倍，或EBITDA利息覆盖倍数低于4倍，就可能意味着出现了上述恶化。 若未来12-24个月，华润置地投资性房地产的租金增速或租金利润率低于我们的预期，我们也可能下调其评级。 若公司的个体信用状况大幅弱化，且公司大股东华润（集团）有限公司不再为其提供支持，那么华润置地的评级也可能承压。导致大股东不提供支持的原因可能为华润置地在集团内的低位和重要性弱化。若出现这一情况，我们对华润置地的集团地位评估将做出重大调整。但是我们认为这一情况发生的可能性很低。 若华润置地的杠杆率改善，从而使其债务对EBITDA比率持续保持在3倍以下，我们就可能上调其评级。 若我们认为公司对集团的战略重要性提升，从而使我们将华润置地视为集团的核心子公司，并且将其评级与集团信用状况等同，那么我们也可能上调该公司评级。 环境、社会、治理（ESG） 治理因素在我们对华润置地的信用评级分析中构成相对正面考量。该公司的管理机制和治理能力都强于大部分房地产同业。尽管华润置地是央企，但管理层由行业专业人士构成，为公司制定运营战略。因此，该公司始终保持着行业领先地位，而且依赖审慎且稳健的财务管理来发展租赁业务。 环境因素在我们对华润置地的信用评级分析中构成相对负面考量。该公司的环境和社会风险敞口与国内房地产同业相当。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级