穆迪将中国奥园的展望调整为正面

香港、2019年2月22日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将中国奥园集团股份有限公司（“中国奥园”）的评级展望从稳定调整为正面。 穆迪同时维持了中国奥园的B1公司家族评级和B2高级无抵押债务评级。 评级理据 穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“展望调整为正面反映我们预计受收入和合约销售强劲增长支撑，未来12-18个月中国奥园的信用指标将改善。” “此外穆迪预计未来12-18个月中国奥园在追求扩张战略的同时将维持财务纪律并控制债务增长。”杨昱颖补充道。 继2018年全年合约销售额同比增长100%至人民币913亿元之后，该公司2019年1月合约销售额同比增长38%至人民币56亿元。2018年该公司实现的销售额较其人民币730亿元的年度销售目标高出25%。 穆迪预计2019年中国奥园的合约销售额将进一步增长至人民币1,100-1,150亿元，这主要归因于公司增长的投资组合、展现出的销售执行能力以及核心市场广东省（尤其是大湾区）强劲的住房需求。 中国奥园预期强劲的合约销售也将为其未来12-18个月的业务扩张提供资金，并支撑其收入增长及流动性。 中国奥园亦拓宽了地域覆盖，从而减少因个别地区经济和监管环境发生负面变化所导致的潜在业务波动带来的冲击。 与此同时，该公司在购地和业务扩张方面展现出节制有度。 近2-3年中国奥园的年度购地支出均控制在同年合约销售额的50%以下。穆迪预计中国奥园将维持节制有度的购地策略，从而将其债务增速控制在偏低水平。 因其较低的土地储备成本，穆迪进一步测算该公司未来2-3年的毛利润率将维持在27%-28%。如果将来6-12个月内中国房地产市场面临更大挑战，较低的土地成本亦能够为公司提供定价灵活性。 因此，穆迪预计未来12-18个月中国奥园的收入/调整后债务比率将从截至2018年6月底12个月期间的50.6%改善至70%-80%。与之类似，穆迪预计未来12-18个月中国奥园的EBIT/利息比率将从2018年6月前12个月的2.45倍提高并趋近于3.00倍。 中国奥园B1的公司家族评级反映了：（1）在大湾区的优质土地储备；（2）该公司在经济发达的广东省从事房地产开发的运营记录；（3）其在前几轮下行周期中的稳健的业绩；（4）顺畅的境内外融资渠道。 另一方面，中国奥园的迅速扩张计划导致资本需求持续高企，造成信用指标较弱，因此其评级受到制约。 受融资渠道顺畅、主动管理债务再融资需求及强劲销售实现的现金回款支撑，中国奥园的流动性充足。穆迪测算截至2018年底中国奥园的现金结余为人民币320-350亿元，外加运营活动产生的现金（计算购地成本前）可覆盖其未来12-18个月的到期债务及资本支出。 由于公司大量举借境内债务以支持公司快速扩张导致结构性及法律从属风险存在，中国奥园B2的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。 若发生以下情况，中国奥园的评级可能会有上调机会：（1）在经济周期中持续实现合约销售增长和收入确认增长，同时未牺牲盈利能力；（2）继续采取谨慎的购地策略和财务管理政策；（3）信用指标进一步改善，EBIT/利息比率持续达到或高于3.0倍，同时收入/调整后债务比率保持在75%-80%或以上；（4）维持良好的流动性，现金能持续覆盖短期债务，并有充分的空间不违反银行贷款限制性条款。 鉴于评级展望为正面，近期评级下调压力不大。但是，如果公司合约销售额增长波动性加大或增速放缓，或信用指标趋弱，则中国奥园的评级展望可能恢复为稳定。具体而言，若（1）中国奥园的EBIT/利息比率降至2.5倍以下；（2）收入/调整后债务比率未能趋近于70%，或（3）中国奥园的流动性趋弱，现金/短期债务比率低于1.0倍，则其评级展望可能恢复至稳定。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发布的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 中国奥园集团股份有限公司由郭梓文先生于1996年成立，2005-06年，该公司重组其运营子公司的股权，因此其持有人将其在中国子公司的间接权益转让给境外子公司。中国奥园于2007年10月在香港联交所上市。 截至2018年6月底，该公司共有164个项目，遍布中国内地、澳大利亚、加拿大和澳门的60个城市。土地储备总建筑面积约为3,000万平方米，可支持未来3-4年的房地产开发需求。 来源：穆迪