惠誉授予禹洲地产拟发行美元票据'BB-(EXP)'的预期评级

Fitch Ratings-Hong Kong-24 October 2019: 本文章英文原文最初于2019年10月22日发布于：Fitch Rates Yuzhou Properties' Proposed USD Notes 'BB-(EXP)' 惠誉评级已授予中资房企禹洲地产股份有限公司（禹洲地产，BB-/稳定）拟发行美元高级无抵押票据'BB-(EXP)'的预期评级。 拟发行票据构成禹州地产的直接、高级无抵押债务，因此，其评级与公司的高级无抵押评级一致。禹州地产拟将发行净收益主要用于现有债务再融资。拟发行票据的最终评级取决于惠誉收到的最终文件与已获得信息的一致程度。 禹洲地产评级的支持因素包括：合同销售规模扩大且盈利能力稳健，EBITDA利润率超过25%。禹洲地产拥有低成本的优质土地储备，应会继续支持该公司实现高于同业的利润率。但是，公司的销售扩张和相对较短的土地储备使用期（大约三年）将限制去杠杆化的空间。 关键评级驱动因素 业务扩张令杠杆率承压：惠誉预计，未来18至24个月，禹洲地产的杠杆率（依据按比例合并合资公司和联营公司报表后的净债务与调整后存货之比计算）将保持在40%左右（2019年上半年就未支付拿地支出28亿元人民币调整后为大约40%，2018年末为39%）。截止2019年6月末，公司的土地储备总规模为1,920万平方米，仅足以支持未来三到四年的开发需求。除非公司补充土地储备，否则禹洲地产的合同销售额将无法继续以目前的速度增长。惠誉估计，禹洲地产年度合同销售总额的50%至60%将用于拿地（2019年上半年为49%）。 销售规模扩大：由于已售总楼面面积同比增长38%至270万平方米，同时合同销售平均售价升至每平方米15,090元人民币（2018年前8个月为13,958元人民币），禹洲地产2019年前8个月的合同销售总额增长49%至406亿元人民币。公司计划在2019年下半年推出800亿元人民币的可售资源，其中55%的零售额是位于住房需求依然强劲的长三角地区的项目，2019年全年的销售目标有望稳步实现。惠誉预计，禹洲地产的年度合同销售总额将在2019年增至670亿元人民币，2021年将超过1,000亿元人民币（2018年为560亿元人民币）。 利润率保持稳健：惠誉预计，2019年和2020年，禹洲地产的毛利率和EBITDA利润率将分别保持在27%-28%和25%的健康水平。禹洲地产2019年上半年的毛利率为27%（2018年为31%）。截至2019年6月末，禹洲地产未确认的合同销售额为680亿元人民币，毛利率约为30%，并将于未来两到三年在损益表中确认。运营成本依然得到有效控制，销售、总务和管理支出占收入的百分比已自2018年上半年的5.3%下降至2019年上半年的4.2%。 评级推导摘要 从经营地域来看，旭辉控股（集团）有限公司（旭辉，BB/稳定）是与禹洲地产最相似的同业公司，原因是两者均专注于长三角地区。禹洲地产在海峡西岸经济区也有较强的业务实力，但在环渤海地区的业务不及旭辉。旭辉的权益合同销售额较高且杠杆率较低，因此其评级比禹洲地产高一个子级。与禹洲地产相比，旭辉的销售效率较高但EBITDA利润率较低。 从业务规模来看，专注于大湾区的时代中国控股有限公司（时代中国，BB-/稳定）的2018年权益合同销售额约为500亿元人民币，与禹洲地产的水平接近。时代中国实施快速周转的战略，因此其EBITDA利润率和杠杆率均低于禹洲地产的水平。 合景泰富集团控股有限公司（合景泰富，BB-/稳定）的权益合同销售额略低于禹洲地产的水平。合景泰富的业务专注于广州市，但它和禹洲地产在苏州、上海及天津都有业务布局。与禹洲地产相比，合景泰富的周转率较低，因此其EBITDA利润率略高。合景泰富的杠杆率正在升至禹洲地产的水平。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2019年年度合同销售总额为670亿元人民币，2020年为860亿元人民币，2021年为1,040亿元人民币（2018年为560亿元人民币） - 50%-60%的合同销售额将用于拿地，以满足土地储备足以支持三到四年的开发需求（2019年上半年约为三年） - 2019年至2021年的毛利率为27%-28%（2019年上半年为27%） 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括： - 按比例合并财务报表后的净债务与调整后存货之比持续低于40% - 按比例合并财务报表后的合同销售额与总债务之比持续高于1.2倍（2018年为0.8倍） - EBITDA利润率持续高于25% 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括： - 按比例合并财务报表后的净债务与调整后存货之比持续高于45% - 按比例合并财务报表后的合同销售额与总债务之比持续低于1.0倍 - EBITDA利润率持续低于20% 流动性 流动性充足：截至2019年上半年末，禹洲地产的现金余额总计389亿元人民币，包括32亿元人民币限制用途现金，足以覆盖其136亿元人民币的一年内到期债务并支持其业务扩张计划。禹洲地产已拓展融资渠道，以确保其流动性可持续。除银行贷款之外，该公司还通过境内外债券发行和股权配售进行融资。 环境、社会与公司治理（ESG）方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级