穆迪向中梁控股授予首次B1的评级；展望稳定

香港、2019年8月8日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已授予中梁控股集团有限公司（中梁控股）首次B1的公司家族评级。 评级展望为稳定。 评级理据 穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄称：“中梁控股B1的公司家族评级反映了公司在长三角地区二线及三四线城市强大的品牌地位以及强劲的合约销售记录。” 中梁控股是一家上海房地产开发商，在住宅房地产市场需求强劲的长三角地区二线及三四线城市具有强大市场地位和公认的品牌知名度。长三角地区占该公司2018年合约销售额约59.4%。 但穆迪预计中梁控股将持续拓展其他地区市场，如华中和华西地区、环渤海地区及珠三角地区以减少地方房地产调控措施和地方经济波动性对公司的影响。 中梁控股的合约销售额增速强劲，支持因素包括过去两年三四线城市强劲的房地产需求及其强大的销售执行能力。因而，继2017年同比增长242%后，公司2018年的合约销售同比增长56%至人民币1,015亿元。 穆迪预计，中梁控股未来12-18个月的合约销售将按年增长10%-15%至人民币1,200亿-1,400亿。这将支持公司同期的收入增长和现金流。 穆迪的预期还考虑了公司较高水平的可售资源，2018年底在334个房地产项目的总土地储备总面积约为3，610万平方米。中梁控股截至2018年底的土地储备面积可支持其未来3年左右的地产开发。 尽管公司按合约销售额计的规模较大，其债务杠杆率（按收入/调整后债务比率衡量）与其B1评级的同业一样具有某些周期性特点。 2018年,中梁控股的债务杠杆率从2017年的56%改善至89%。穆迪预计未来12-18个月随着公司举债补充土地储备，其债务杠杆率将小幅转弱至75%-85%左右。 中梁控股以调整后EBIT/利息比率计算的利息覆盖率从2017年的1.5倍改善至2018年的2.5倍。穆迪预计在计入公司因于香港联交所上市、以及境内外融资渠道改善而下降的融资成本后，公司未来12-18个月的利息覆盖率将维持在2.6倍。 “中梁控股B1的公司家族评级受制于其集中在二线和三四线城市的土地储备以及对较高成本非银行融资渠道的依赖。”穆迪负责中梁控股的主分析师黎锦雄补充道。 截至2018年底，中梁控股83%的土地储备位于三四线城市，余下17%位于二线城市。 穆迪预计，由于中国政府已缩减棚户区居民安置的支持规模，未来12-18个月三四线城市的房地产需求将转弱。这一政策变化将对中梁控股的经营业绩产生负面影响，穆迪对公司未来12-18个月合约销售增速预测已经将此考虑在其中。 中梁控股B1的公司家族评级也受制于其对成本较高的非银行融资渠道的依赖。2018年底，公司境内信托贷款和资产管理公司提供的贷款在其总披露债务中的占比为58%左右。但公司于2019年7月在香港联交所上市，这有助于扩大其未来的融资渠道。 中梁控股的流动性状况良好。截至2018年12月底，该公司的现金结余为人民币231亿元，可覆盖160%的短期债务。这一现金规模加上运营现金流应足以覆盖其短期债务以及未来12-18个月预期承诺土地款。 治理风险方面，截至2019年7月18日公司控股股东杨剑先生及其配偶共同持有公司84.2%股份，穆迪已考虑了公司股权集中的相关风险。 股权集中的相关财务风险一定程度上得到下列因素的缓解：（1）董事会7名董事中有3名独立非执行董事，其中2名独立非执行董事分别担任审计及薪酬委员会主席；（2）公司受香港联交所《上市规则》和《证券及期货条例》监管。 稳定的评级展望反映了穆迪预计中梁控股将持续增长其合约销售额、维持良好的流动性并持续审慎购置土地。 若中梁控股实现以下几项，公司评级可能会上调：（1）实现强劲的合约销售增长；（2）增强财务状况，收入/调整后债务比率高于80%，EBIT/利息比率高于3.0倍；（3）维持良好的流动性状况；（4）减少信托融资和来自资产管理公司的贷款。 若中梁控股的合约销售额增长、流动性状况或信用指标削弱，穆迪可能下调其公司家族评级。 可能引起评级下调的信用指标包括：（1）收入/调整后债务比率持续低于50%-55%；或（2）调整后EBIT/利息覆盖率持续低于2.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法是2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 中梁控股集团有限公司（中梁控股）是一家上海房地产开发商。中梁控股在中国从事房地产开发业务。 截至2019年7月18日，中梁控股的董事长杨剑先生及其一致行动人（配偶）共同持有公司84.2%的股份。 来源：穆迪投资者服务公司