惠誉确认中国海外发展的评级为'A-'；展望稳定

Fitch Ratings - Hong Kong - 13 Jul 2021: 本文章英文原文最初于2021年7月13日发布于：Fitch Affirms China Overseas Land at 'A-'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中国海外发展有限公司（中国海外发展）的长期发行人违约评级、外币高级无抵押评级以及该公司担保的高级无抵押票据的评级为'A-'；发行人违约评级的展望稳定。 中国海外发展的评级是基于惠誉预期，该公司将受惠于其最终母公司中国建筑股份有限公司（中国建筑，A/稳定）将向其直接母公司中国海外集团有限公司（中国海外）提供的支持。 中国海外发展在中国房地产市场一直居于领先地位，且具有稳健的执行业绩和财务政策。该公司的评级展望稳定是基于惠誉预计，其业务将保持稳健且继续对中国海外和中国建筑不可或缺。 关键评级驱动因素 房地产开发业务具有战略重要性：中国海外发展及中国建筑的业务与中国住房和城乡建设部（住建部）调控和开发城乡建设及房地产开发活动的职责密切相关。 随着中国由住房短缺阶段转向居住舒适阶段，相关国有企业正在主导对1990年之前建设的住房进行升级改造，这是一项长期复杂的任务。中国建筑连同中国海外发展与住建部具有密切的合作关系，而且中国建筑是中国唯一一家具有住房和城乡建设领域专业技能并占据市场领先地位的国企。 业务状况保持强劲：2020年中国海外发展的EBITDA利润率（不含资本化利息）逾31%，在中国大型房企中属高水平。中国海外发展在高速增长的经济区品牌认知度高且业务强劲，令其在中国向住房升级需求转型的过程中处于有利地位，中国海外发展坚挺的平均售价高于大部分全国性房企即证明了这一点。 销售和拿地规模稳定：2020年中国海外发展的合同销售总额自2019年的3,206亿元人民币增长逾12%至3,607亿元人民币。该公司管理层对市场前景保持谨慎，且在拿地方面趋于保守。2020年末中国海外发展的土地储备可支撑近四年的开发需求。惠誉预计，2021年中国海外发展的合同销售总额将增长约10%至3,980亿元人民币。 财务状况稳健：中国海外发展的杠杆率（按净负债与调整后库存的比率衡量）较与之具有可比性的中国房企仍处于低位。应付账款增加导致2020年末中国海外发展的杠杆率从2019年末的21.5%降至20.3%。惠誉预计，由于一二线城市的拿地成本可能上涨，2021至2023年间该公司的杠杆率将升至22%-26%。2020年末中国海外发展的现金余额为1,105亿元人民币（包括受限制现金28亿元人民币），短期债务为438亿元人民币。惠誉认为，中国海外发展将继续根据销售情况补充土地。 多元融资渠道增强流动性：中国海外发展的融资成本在中国房企中处于最低行列。2020年该公司的加权平均融资成本率为3.8%，低于2019年的4.3%。其原因在于，该公司能够在境外债券和贷款市场融资，且国企身份有助于其在国内融资。低融资成本令中国海外发展得以保持强劲的流动性。 母子公司关联性强：惠誉评定中国海外发展的独立信用状况为‘bbb+’。中国海外发展‘A-’的最终评级考虑了其通过中间母公司中国海外获得最终母公司中国建筑的支持。住建部已强调旧房升级改造为其长期目标且中国建筑和中国海外发展将为此提供助力。中国海外发展是中国海外和中国建筑下属唯一的房地产开发平台（体现为中国建筑向中国海外发展注入房地产项目），也是唯一一家与母公司融合经营的中央政府和地方政府下属国有房企。 中国海外发展的发行人违约评级亦反映了其与母公司中国海外之间的强关联性，原因在于这两家公司之间的法律关联性为“强”、运营关联性为“强”且战略关联性为“强”。 评级推导摘要 中国海外发展自开业以来一直位于中国顶级房企行列，在其40年经营期间数次展示了在行业低迷期的复原力。该公司的调整后EBITDA利润率一直高于其他大型房企，这主要得益于其高价位和高效成本管理。中国海外发展全国经营且专注于首次购房者和正在追求更优质住房的改善型购房者，这些都对该公司的强劲品牌起到支撑作用。惠誉认为，这种战略将有助于中国海外发展在中长期内保持盈利能力。 惠誉将中国海外发展与'BBB+'评级的大型房企进行了比较，包括万科企业股份有限公司（万科，BBB+/稳定）、华润置地有限公司（华润置地，BBB+/稳定）及保利房地产（集团）股份有限公司（BBB+/稳定）。中国海外发展的杠杆率（以净负债与调整后库存的比率衡量）较低，且其EBITDA利润率在同业中处于最高行列。中国海外发展的地域多元化程度与万科和华润置地相似，但万科的业务规模更大。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2021至2022年间合同销售楼面面积增加6%-10%； - 2021至2022年间合同销售平均售价每年增长3%-7%； - 2021至2022年间EBITDA利润率（不含资本化利息）为28%-29%。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 鉴于中国房地产行业的周期性强且面临监管风险，惠誉预计未来12到18个月内不会对中国海外发展采取正面评级行动 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 中国海外发展、中国海外发展母公司及中央政府之间的关联性减弱 - 调整后EBITDA利润率下滑至持续低于25.0% - 净负债与调整后库存的比率恶化至持续高于30.0% 流动性及债务结构 流动性充足：2020年12月末中国海外发展持有现金1,105亿元人民币，包括受限制现金28亿元人民币（2019年现金余额为955亿元人民币，包括受限制现金），为2020年12月末该公司438亿元人民币的短期债务提供了充分的缓冲。鉴于中国海外发展在境内外资本市场拥有多元融资渠道，与境内外银行建有长期关系，且实施灵活的拿地战略，惠誉预计该公司将保持充足的流动性以支付开发成本和购地款及偿债。 发行人简介 中国海外发展于1979年6月注册成立，1992年起在香港联交所上市。该公司一直位于中国顶级房企行列。 财务报表调整摘要 惠誉计算的2020年末中国海外发展的调整后库存为5,160亿元人民币，包括物业开发库存、按成本计算的投资物业、酒店物业及合资公司投资。客户定金、应付少数股东款项以及应付合资公司和联营公司款项自上述项目的总和中扣除。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级