标普：合生创展专注高线城市有助于削减债务

香港，2024年9月3日—标普全球评级今日表示，在中国房地产行业持续低迷的背景下，专注于高线城市将有助于合生创展集团有限公司（合生创展）增强流动性缓冲以及削减债务。 2024年前七个月，合生创展的合同销售额下降了39.7%，与行业平均降幅一致。尽管如此，我们依然认为，由于一线城市业务敞口更大，该公司未来6-12个月里的表现将好于许多民营开发商。2024年上半年，合生创展（B/稳定/--）超过70%的销售额都来自北京、上海和广州。 即使销售额出现下降，但合生创展2024年上半年的经营性现金流实现了净流入。我们认为，这部分源于成本控制和工程款支出较低。对于一线城市的项目而言，建筑成本通常占售价的比例较小。我们的基准情景假设该公司2024年全年建筑工程款为50亿-60亿港元，权益销售额为180亿-200亿港元。 因此，我们预计2024年合生创展将产生约80亿-100亿港元的经营性现金流来支持减债。该公司报表债务确实已从2021年的峰值削减了约350亿港元，相当于有息负债规模下降约30%。该公司主要使用经营性现金流来偿还债务。合生创展已偿还所有无抵押美元债券。接下来，减债能否持续取决于该公司的销售业绩如何，尤其是未来6-12个月内的表现，不过目前购房者信心依然低迷。 尽管债务规模降低，但房地产开发收入和利润率出现下滑仍将令合生创展的财务杠杆（以债务对EBITDA比率衡量）居高难下。2024年前六个月，该公司整体的毛利率从2023年同期的35.7%大幅下滑至27.2%。即便如此，得益于多年前购置的土地储备成本低廉，合生创展仍然是受评房企中利润率最高的房企之一。2024年上半年，该公司房地产开发收入（来自房产交付的结转）下降12.6%，而同期商业地产（包括购物中心）收入增长7.7%至22亿港元。 相关研究 因良好的再融资记录，合生创展“B”评级获确认；展望稳定，2024年7月4日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级