惠誉：大范围放宽按揭首付比例或将推升中国银行业风险

Fitch Ratings-Shanghai/Beijing-03 March 2022: 本文章英文原文最初于2022年3月3日发布于： Wider Loosening of LTV Caps Could Pose Risks for China Banks 惠誉评级预计，部分城市近期就按揭贷款政策的局部调整与放宽不会对授评中资银行的信用状况产生显著影响。但是，如果政策宽松大范围扩大，特别是延伸至一线市场，则可能会给居民杠杆水平以及中资银行的资产质量带来潜在风险。 作为政府提振住宅房地产市场举措的一部分，数个城市已下调个人住房贷款首付比例。相应的，部分地区的新发放按揭贷款价值比从60%或70%上升至80%。自2021年10月以来，多地银行应监管要求也加快了对个人住房贷款的审批发放。 惠誉认为，适当范围放宽按揭贷款发放要求旨在解决中小城市地产压力下的结构性问题-——这些城市的房地产市场压力更大，地方房企的资金链也更为紧张。从稳定房价及提振市场信心层面来看，这些政策有助于缓解按揭贷款资产质量问题的攀升，遏制房企违约风险向银行蔓延。 截至目前为止，该等宽松举措主要在部分中小城市推行，因此对整体银行业的影响不大。已经实施这些措施的城市目前普遍尚未实行住房限购政策，这意味着这些城市的住房需求并不强劲，且房价与当地收入的差距较小。另外在多数情况下，首付比例下调政策仅适用于首套房购房者。 惠誉预计，在按揭贷款审批进程正常化、开发商降价和/或打折售房、以及各级地方政府采取宽松措施以缓解房价进一步下跌等合力作用下，中国房地产市场销售将在今年下半年适度回暖。 惠誉并未将全国范围内的最低首付比下调纳入基准情形假设，也不认为目前为止的按揭贷款价值比适当上升会显著改变我们对中国房地产市场的预测。然而，如果多个城市 (尤其是一线城市) 按揭贷款或其他形式的审慎要求大幅放宽，则可能会给包括惠誉授评银行在内的中资银行带来更大风险。 截至2021年末，中国的家庭杠杆率攀升至GDP的62% 及家庭可支配收入的112%。近年来家庭债务的快速增长已经令中国家庭，尤其是某些特定人口群体的资产负债表承压。惠誉预期，更加宽松的按揭发放标准可能会进一步考验借款者的还款能力——尽管按揭贷款利率的小幅下调会对冲部分压力，在一定程度上缓解购房者的还款负担。 惠誉认为，在对结构性融资交易的资产质量作出评估时，贷款价值比是一个重要考量因素。在中国，住房抵押贷款支持证券产品的证券化资产平均账龄为4年，其贷款价值比通常在证券化时下降到50-60%。按照惠誉的标准，每笔交易的违约风险假设可以基于证券化资产池的构成进行调整: 即在其它条件相同的情况下，更高的贷款价值比意味着更高的违约风险假设。惠誉预计，贷款价值比边际上行不会对现有交易产生影响；此外，如果此举意在通过提振需求来支撑房价，相较无此政策的情形，则可能会在一定程度上降低现有交易的违约风险，并提高违约发生时的回收率。 相关研究： - 27 February 2021: China Property Watch - February 2022: POE Developers Sell Assets to Improve Liquidity; Limited Leverage Impact for SOE Buyers - 24 February 2021: Funding Still Tight for Chinese Developers amid Weak Market Confidence 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级