标普：因流动性弱化，力高地产评级从“B”下调至“B-”并列入负面信用观察名单

- 由于销售放缓、恶劣市况下再融资风险突出，中国开发商力高地产集团有限公司（力高地产）的流动性状况已经恶化。 - 我们将力高地产的流动性评估从足够调整为疲弱，以反映大量境外债务即将到期之际，该公司现金缓冲减少。我们认为，如果没有新的资金来源，力高地产的流动性状况不太可能显著改善。 - 2022年2月28日，标普全球评级将力高地产主体信用评级从“B”下调为“B-”，将其优先无抵押债券的债项评级从“B-”下调为“CCC+”，并将评级列入负面信用观察名单。 - 列入负面信用观察名单意味着，如果力高地产不能实施一套切实可行的方案来处理好即将到期的境外债务，那么我们可能会下调该公司评级，而且下调幅度可能不止一个级别。 香港，2022年2月28日—标普全球评级今日宣布采取上述评级行动。 下调评级是因为我们认为，力高地产的流动性已因业务和财务挑战而恶化。据我们估计，该公司截至2021年末的非受限现金余额较2021年6月30日的113亿元人民币已经大幅下降。我们认为，这是因为过去几个月该公司难以通过销售回款来补充流动性，毕竟2021年下半年其合同销售额同比下降了16%。我们还认为力高地产利用现金偿还了一部分项目层面的债务，导致流动性缓冲进一步减少。 力高地产2022年有大量境外债务到期或可回售，据我们估计总共将有8.34亿美元（约合人民币53亿元），再融资风险突出。考虑到近期境外资本市场的震荡和力高地产存续优先债券收益率的大幅上升，该公司可能无法以合理成本取得再融资，进而需要利用现金偿还境外到期债务。这将进一步损害该公司的流动性。 力高地产能否调用其现金余额用于还本付息，存在着很大的变数。我们认为力高地产控股公司层面截至2021年末的现金余额不足以完全覆盖即将到期的境外短债，可能需要动用项目层面的资金。但由于监管方面的障碍，该公司能否从资金监管账户提取资金仍是未知数。力高地产在三四线城市的业务布局可能导致这一问题雪上加霜，因为这些城市的预售资金监管比例通常更高。而要从项目层面提取资金，该公司可能首先需要跟合作方或银行协商，而考虑到当前复杂的经营环境，协商难度或许较高。 将评级列入负面信用观察名单是因为，力高地产能否在境外债务到期前夕强化其流动性状况存在着越来越大的不确定性。据我们所知，在2022年3月29日一笔1.225亿美元银团贷款、2022年4月13日一笔2.36亿美元优先债券到期前夕，该公司正在采取措施提高其境外流动性水平。按我们估计，力高地产需要及时实现再融资，才能挽回市场信心，并为2022年到期的其余境外债务留足流动性。将其评级列入负面信用观察名单是因为，考虑到即将到期的债券，如果力高地产不能及时获得新的资金来源或实现存续债券的再融资，那么它的流动性就很有可能进一步恶化。 与境内银行和信托公司的关系将是力高地产维持其流动性状况的关键。我们估计该公司2022年年内到期的信托贷款有5亿-10亿元，在其短债之中的占比不足10%。虽然比例相对不大，但如果信托贷款被要求加速偿还或无法实现展期，那么流动性就有可能进一步吃紧。 如果销售进一步恶化，那么力高地产的再融资风险可能就会上升。但我们预计境内银行贷款的再融资难度不大。这是因为银行贷款通常都有项目资产为抵押。虽然1月份销售额同比持平，但整个2022年的销售可能会继续承压，因为该公司的项目大都处于非黄金地段，平均售价只有每平米8,000到9,000元。另外，由于购房者情绪仍然不高，去化率可能不会很理想。 我们预计会在进一步了解到力高地产能否处理好即将到期的境外债务之后，尽快将评级移出信用观察名单。这些债券包括2022年3月29日到期的1.225亿美元银团贷款，以及2022年4月13日到期的2.36亿美元优先债券。 如果力高地产无法实行一套切实可行的方案来处理好即将到期的境外债处，包括2022年3月29日到期的银团贷款，那么我们可能会下调该公司评级，且下调幅度可能不止一个级别。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级