惠誉确认华润置地评级为'BBB+'，展望稳定

Fitch Ratings-Hong Kong-24 September 2019: 本文章英文原文最初于2019年9月13日发布于：Fitch Affirms China Resources Land at 'BBB+'; Outlook Stable 惠誉评级已确认华润置地有限公司（华润置地）的长期发行人违约评级为'BBB+'，展望稳定。惠誉同时确认该公司的外币高级无抵押评级为'BBB+'。 本次评级的确认是基于华润置地的财务状况稳定，开发性房地产业务带来的运营现金流稳健，能够支持其投资性房地产业务组合的稳步扩张。华润置地在一、二线城市一直拥有强劲的市场地位，投资性房地产业务迅速增长，经常性收入利息保障倍数保持稳健，这些也是本次评级的支持因素。 关键评级驱动因素 销售额长期保持强劲，利润率稳健：华润置地2018年的合同销售额上升39%达到2,110亿元人民币，2019年上半年又同比增长26%达到1,188亿元人民币。管理层的目标是在2020-2021年实现合同销售额低双位数的增长并保持其市场领先地位。惠誉预计，公司2019年的合同销售额将增长15%达到2,430亿元人民币。华润置地的EBITDA利润率在2018年达到37%的峰值，原因是其在深圳的两个盈利能力很强的项目开始入账。惠誉预计，公司的EBITDA利润率将在2019年恢复到30%左右的可持续水平。旧城改造项目将在2022年开始贡献合同销售收入。 投资性房地产业务组合快速增长：华润置地是中国最大的购物中心运营商之一。2018年投资性房地产业务组合（不包括酒店）的租金收入增长26%达到81亿元人民币，2019年上半年又同比上升35%达到50亿元人民币。华润置地的大部分投资性房地产资产位于一、二线城市，管理完善，为其带来了6%-7%的高租金收益率（行业平均水平为4%-6%）。 鉴于该公司拥有的一系列优质房产，惠誉预计，2019年其投资性房地产（不包括酒店）营收将增长近30%，2020-2022年期间将继续以低双位数增长。截至2019年上半年末，华润置地投入运营的投资性房地产总楼面面积达950万平方米，48个重资产项目和9个轻资产项目正在筹建中。过去三年中，华润置地投资性房地产的EBITDA与总利息的比率保持在0.6倍左右，惠誉估计2019年这一比率将接近0.7倍。 优质土地储备：截至2019年上半年末，按总楼面面积衡量，华润置地的土地储备总规模达6,740万平方米（其中5,060万平方米为权益土地储备）。70%以上的开发性房地产土地储备位于一、二线城市。除上述土地外，华润置地还拥有18个重点旧城改造项目，总楼面面积估计达2,400万平方米，其中87%位于大湾区。 而大湾区的总楼面面积中有55%位于深圳和广州等主要城市。 华润置地将继续专注于一、二线城市以及强劲的三线卫星城市。惠誉认为，华润置地将采取审慎的拿地策略，以将杠杆率保持在接近当前的水平。惠誉预计，2019年该公司的土地补充率（拿地总楼面面积与已售总楼面面积的比率）将高达1.6倍，与2019年上半年的比率相近，以保持足以支持3-5年开发需求的土地储备。 杠杆率短期上升：按净负债（包括为合资公司和联营公司提供的担保）与调整后库存的比率衡量，华润置地的杠杆率自2017年末的26.7%上升至2018年末的27.4%，2019年上半年保持在27.4%的水平。杠杆率上升主要是由于增加拿地以维持高额合同销售。惠誉预计，得益于该公司审慎的拿地策略，2019年整年的杠杆率将保持在当前水平，此后将逐步下降至25%-26%。 评级推导摘要 华润置地2018年的合同销售规模达到2,110亿元人民币，截至2019年上半年末的总楼面面积达到6,700万平方米，业务遍及全国。公司的产品和市场多元化程度与大多数'BBB+'评级的其他领先房企水平相当，包括中国海外发展有限公司（中国海外发展，A-/稳定；独立信用状况：bbb+/稳定）、万科企业股份有限公司（万科，BBB+/稳定）和保利房地产（集团）股份有限公司（保利，BBB+/稳定，独立信用状况：bbb/稳定）。 华润置地的杠杆率高于中国海外发展和万科，但经常性EBITDA/总利息保障倍数在0.6倍以上，优于其他两家公司0.2倍-0.3倍的水平，这也使得华润置地抵御商业周期性影响及偿还债务的能力较中国海外发展和万科更强，弥补了华润置地杠杆率更高的风险。华润置地的EBITDA利润率与中国海外发展相似。保利的独立信用评级比华润置地低一个子级，反映出保利的杠杆率约为50%，大幅高于'BBB+'评级同业公司30%以下的水平，且保利的周转率较低。龙湖集团控股有限公司（龙湖地产）'BBB'的长期发行人违约评级也比华润置地低一个子级，原因在于龙湖地产的EBITDA利润率和周转率均较低。 主要评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括: - 2019年的合同销售额达到2,430亿元人民币，2020年达到2,650亿元人民币 - 2019-2020年期间的销售回款率约为85% - 2019年和2020年期间的土地补充率为1.6倍（2018年为1.9倍），以保障土地储备足以支持3-5年的开发需求 - 融资成本率保持在4.4%-4.5%（2019年上半年为4.4%） 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括： - 鉴于华润置地的投资性房地产业务与其开发性房地产业务相比规模较小，惠誉预计在未来12-18个月内不太可能对该公司采取正面评级行动。长期而言，如果投资性房地产业务板块对该公司的EBITDA贡献率大幅上升，且投资性房地产EBITDA/总利息支出保障倍数持续高于2.0倍（2018年为0.7倍），则惠誉可能采取正面评级行动。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括： - 激进拿地使得土地补充率（按新购得总楼面面积与已预售总楼面面积的比率衡量）达到2.3倍以上（2018年为1.9倍左右） - 开发性房地产业务EBITDA利润率下降至低于20%（2019年预测为31%） - 投资性房地产业务EBITDA/总利息保障倍数下降至持续低于0.5倍（2018年为0.7倍） - 按净负债（包括为合资公司和联营公司提供的担保）与调整后库存的比率衡量，杠杆率上升至持续高于30%（2018年为27%）。 流动性 流动性稳健，债务到期期限较长：截至2019年上半年末，华润置地持有可用现金632亿元人民币，足以支付153亿元人民币的短期债务。华润置地的大部分债务在两年后到期，限制了短期流动性压力，并能更好地匹配其资产结构。华润置地2019年上半年的调整后库存中，40%以上由投资性房地产和酒店资产构成，资产寿命较长。2018年和2019年上半年，华润置地的融资成本率保持在4.4%的低位。 环境、社会与公司治理（ESG）方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级