惠誉下调远洋集团的评级至'BB'；维持负面评级观察状态（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 15 Sep 2022: 本文章英文原文最初于2022年9月15日发布于：Fitch Downgrades Sino-Ocean to 'BB'; Remains on Rating Watch Negative 惠誉评级已将中资房企远洋集团控股有限公司（Sino-Ocean Group Holding Limited，“远洋集团”）的长期外币发行人违约评级与高级无抵押评级自'BB+'下调至‘BB’。上述所有评级均仍处于负面评级观察状态。 本次评级下调反映出，远洋资本控股有限公司（远洋资本；远洋集团持股49%的联营公司）激进的财务管理对远洋集团的信用状况产生了负面影响。远洋资本近期对其资本市场债务进行了展期，表明其流动性吃紧。 惠誉认为，远洋集团的财务灵活性仍对其评级形成支撑，但负面评级观察状态反映出，惠誉认为若远洋资本未能解决其到期债务，则远洋集团的流动性缓冲水平或被削弱。此外，惠誉也将继续跟踪远洋集团的融资情况（包括其境内债券发行进展），及销售表现。 鉴于远洋集团的最大股东中国人寿保险股份有限公司（中国人寿；A/稳定）为前者提供的支持，惠誉依据其《母子公司评级关联性标准》，采用“母强子弱”的评级方法，基于远洋集团‘bb-’的独立信用状况上调一个子级得出发行人违约评级。 关键评级驱动因素 远洋资本流动性趋紧：远洋资本近期对其9月面临回售的10亿元人民币境内债券进行了展期；该公司还在争取对其2,000万美元银行贷款进行展期。债券展期表明远洋资本的流动性可能比惠誉此前的预期更为吃紧。 由远洋集团提供增信：远洋集团为远洋资本10月到期的2.86亿美元高级票据提供了维好协议，且伴有资产收购、备用贷款及流动性支持条款。远洋集团还为远洋资本2023年6月到期的4. 97亿美元高级票据提供了支持函。远洋集团管理层认为，维好协议和支持函条款下的义务被触发的可能性较低。远洋集团已向惠誉确认，未向远洋资本提供任何担保，且两家公司之间不存在交叉违约条款。 2022年上半年末，远洋集团以可用现金与短期债务（含供应链资产抵押证券（ABS））比率衡量的流动性指标为0.8倍。若惠誉将远洋资本的上述境外票据纳入远洋集团的短期债务，则该指标将恶化至0.6倍。 合资项目资本需求：2021年下半年和2022年上半年，远洋集团的合资项目净投入（以投资与应收合资项目款项净额之和衡量）分别增加了185亿元人民币和20亿元人民币。2022年上半年，该公司对房地产开发合资项目的敞口（以合资项目净投入（不含投资物业资产）与物业净资产的比率衡量）超过35%，这在同业中处于高位。远洋集团预期，随着合资项目陆续进入预售阶段，未来与这些项目相关的现金流出将减少。若远洋集团未来向其合资公司注入现金高于预期，则惠誉或考虑对该公司采取负面评级行动。 境内融资渠道畅通度至关重要：惠誉预计，远洋集团将有60亿元人民币境内资本市场债务将于目前至2023年上半年末到期。远洋集团能否获得境内资本市场融资将体现其公开债务融资渠道是否畅通；若融资渠道收窄迫使该公司持续利用现金偿债，远洋集团流动性缓冲水平及财务灵活性将被削弱。尽管如此，惠誉认为远洋集团的银行融资渠道仍保持通畅。 远洋集团在一线、二线城市拥有大量未予抵押的投资物业资产，或可供其募集有抵押债务以融资。惠誉预估，2021年末远洋集团未予抵押物业净资产（不含合资项目净权益）约为440亿元人民币。此外，据悉，远洋集团已被相关部门列入政府担保境内中期票据发行人名单。 杠杆率持续高企：惠誉预计，未来两年远洋集团的杠杆率（以净债务与物业净资产的比率衡量）仍将维持在50%以上（2022年上半年末为60%，2021年末为57%）。由于中国房地产行业持续下行，远洋集团的去杠杆计划已受到销售回款下滑、对合资项目持续资本投入及应付账款减少的影响。 销售表现好于同业：2022年前8个月远洋集团的合同销售总额同比下挫17%至610亿元人民币，强于多数房企同期的降幅（30%-40%）。惠誉认为，该公司销售业绩表现略胜一筹的原因在于，其业务专注于高线城市且部分股权由国家所有。惠誉预计，因去年同期的高基数，2022年9月至12月间远洋集团的合同销售额将同比下滑25%，进而导致2022年该公司的合同销售额下降21%。惠誉预计其2022年下半年合同销售额的降幅将扩大，主要鉴于去年同期的高基数。若疫情严峻反弹或 “停贷潮” 扩散可能导致其销售额不及预期水平。 基于母子关系上调一个子级：惠誉基于其《母子公司评级关联性标准》评定，远洋集团与中国人寿的法律关联性为“弱”，远洋集团获得中国人寿战略层面支持的意愿为“弱”、运营层面支持的意愿为“中等”。基于远洋集团独立信用状况上调一个子级得出其评级，主要是基于该公司与中国人寿之间具有中等程度的运营关联性，这体现为中国人寿在远洋集团的董事会和管理层设立代表。两家公司在投资物业以及养老方面亦有合作。惠誉仅上调一个子级的原因在于，远洋集团与中国人寿之间的法律关联性有限且房地产业务在中国人寿投资组合中的比重较低。 母公司持续提供支持：惠誉预期，远洋集团将持续受益于中国人寿提供的支持。中国人寿及其相关企业通过认购远洋集团发行的境内外债券、助力其资产处置以及为其提供抵押贷款的方式为远洋集团提供支持。惠誉认为，中国人寿为远洋集团提供支持的能力和意愿将保持不变。 ESG – 集团架构：远洋集团合资公司及联营公司的占比较高，这些公司的流动性及融资渠道较弱，导致过去一年远洋集团需要大量注入资金，若远洋集团继续为这些项目提供支持，其财务灵活性或进一步削弱。 评级推导摘要 远洋集团的发行人违约评级基于其独立信用状况上调一个子级得出。 新城发展控股有限公司（新城发展，BB/负面）和旭辉控股（集团）有限公司（旭辉，BB/负面）的权益销售额均高于远洋集团，但2022年前8个月远洋集团的销售表现优于这两家同业。新城发展的杠杆率在40%以下，低于旭辉和远洋集团约55%的杠杆率水平。2022年上半年末，远洋集团流动性指标弱于新城发展和旭辉，包括可用现金与短期债务（含供应链ABS和远洋资本境外票据）的比率，以及可用现金与短期资本市场债务（含供应链ABS、银团贷款和远洋资本境外票据）的比率。然而，惠誉认为，在中国人寿的支持下，远洋集团的融资渠道较上述两家同业更为通畅。 远洋集团可用现金与短期债务（含供应链ABS和远洋资本的境外票据）的比率与合生创展集团有限公司（合生创展，B+/稳定）和金辉集团股份有限公司（金辉，B+/稳定）的水平相当。然而，远洋集团可用现金与短期资本市场债务（含供应链ABS、银团贷款和远洋资本境外票据）的比率为0.7倍，低于合生创展逾6倍以及金辉2.5倍的该比率，因为合生创展和金辉短期内的资本市场到期债务规模较小。 即便如此，惠誉认为，远洋集团更为通畅的融资渠道有助于其维持与上述两家同业相似的财务灵活性。据悉，远洋集团已被列入政府担保中期票据发行人名单，而针对'B'评级同业无该等安排。远洋集团于2022年3月定向增发了20亿元人民币票据，于2022年1月和4月分别增发2,000万美元高级票据和2,000万美元高级无抵押票据，而合生创展于2022年1月发行了2,500万美元高级票据，金辉则未发债。此外，截至2021年末，远洋集团约20%的债务为有抵押债务，而合生创展和金辉的有抵押债务比重逾80%，这表明远洋集团筹集抵押贷款的空间或更充裕。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 依据惠誉预期的2022年9-12月间合同销售额25%的降幅，2022年合同销售总额下滑21%；得益于2022年的低基数，2023年合同销售总额将增长2% - 2022年、2023年的现金回款率均为75%（2021年为77%） - 2022年权益购地支出约占权益销售额的10%，2023年为20%-25%（2021年为28%） - 2022至2023年间平均权益建设支出占权益销售额回款的55%（2021年为53%） - 2022至2023年间扣除土地增值税后的平均EBITDA利润率为7.5%-8.0%（2021年为9%） 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 若远洋集团未触发负面敏感性阈值，惠誉会将其移出负面评级观察名单。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 融资渠道恶化，包括无法新发一定规模的境内资本市场债务 - 远洋集团的信用状况进一步受到远洋资本流动性或再融资风险，及/或受到合资公司资金需求的影响 - 销售额及现金回款持续削减 - 惠誉认为，中国人寿为远洋集团提供支持的意愿或能力减弱 流动性及债务结构 流动性趋紧：截至2022年上半年末，远洋集团持有非受限制现金146亿元人民币，短期债务182亿元人民币。流动性趋紧的原因在于，房地产行业下行背景下，销售回款下降、对合资项目持续资本投入以及供应链ABS还款。 惠誉认为，远洋集团或仍能够发行境内债券，但短期内或无法通过境外资本市场融资。 发行人简介 远洋集团是一家总部设在北京的全国性房地产开发商，业务专注于一二线城市。该公司在香港联交所上市，主要股东包括中国人寿及大家人寿保险股份有限公司。 外部上诉委员会裁定结果 依据惠誉的评级政策，发行人已向惠誉申诉并提供补充信息，惠誉因此对其采取了不同于评级委员会原定评定结果的评级行动。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 远洋集团的“集团结构”ESG相关度评分项得分为“5分”，反映出该公司部分合资及联营公司激进的财务管理可能令其现金流承压。这对远洋集团的信用状况产生了负面影响，并与其评级高度相关。 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准 来源：惠誉评级