惠誉确认越秀地产的评级为'BBB-'；展望稳定

Fitch Ratings - Hong Kong - 27 Jul 2023: 本文章英文原文最初于2023年7月26日发布于：Fitch Affirms Yuexiu Property at 'BBB-'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中资房企越秀地产股份有限公司（Yuexiu Property Company Limited，越秀地产）的长期外币发行人违约评级为'BBB-'，展望稳定。惠誉同时确认越秀地产的高级无抵押评级、其子公司卓裕控股有限公司在越秀地产的担保下发行的中票计划评级以及存量债券评级为'BBB-'。 惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，基于越秀地产与其母公司广州越秀集团有限公司（越秀集团）之间的关联性上调两个子级得出越秀地产的评级。越秀集团由广州市人民政府国有资产监督管理委员会（广州市国资委）全资拥有，是地方政府下属规模最大的企业，提供全面金融服务，及房地产、交通基础设施及农业领域相关业务。 惠誉授予越秀地产稳定评级展望是基于，该公司强劲的合同销售业绩夯实了其在行业低谷期的市场地位。越秀地产在广州的业务集中风险（在广州的销售额约占公司总销售额的43%）亦因该市相对稳定的需求及该公司在这一市场占据的优势地位而有所缓解。 关键评级驱动因素 合同销售跑赢大市：2022年越秀地产的合同销售总额同比增长9%，至2023年上半年，同比增速大幅扩大至71%，推动其自2022年以来的总体合同销售业绩优于大市。根据国家统计局的数据， 2022 年中国房地产整体销售额下滑28%，而2023 年上半年仅增长 1%。得益于这一优异表现，越秀地产在中国房地产信息公司（CRIC）按合同销售总额计算的行业排名从2021 年的第 37 位跃升至 2022 年的第 16 位和 2013 年上半年的第 13 位。 根据惠誉的评级预测，越秀地产2023 年的合同销售总额将达到 1,440 亿元人民币，同比增长 15个百分点，这意味着该公司下半年的月度合同销售额约为 100 亿元人民币，而过去三个月的月度合同销售额为 120 亿-140 亿元人民币。鉴于该公司拥有充裕的可售资源，惠誉认为这一销售目标可以达成。管理层年初制定的 1,320 亿元人民币的销售目标在上半年已完成 63%。 杠杆率攀升，但仍处于合理区间：惠誉预计，越秀地产以开发物业债务与开发物业净资产的比率衡量的杠杆率将保持在 40% 左右的水平。公司为把握去年拿地机会（将逾60%的权益合同销售额用于购地）令其杠杆率一度自2021年末的33%升至2022年末的43%，不过，今年年初越秀地产供股募资超过80亿港元，应有助于遏止杠杆率的攀升。公司管理层已确认，越秀地产无意通过大规模举债融资支持业务增长。 越秀地产2022年的权益拿地金额为430亿元人民币，2023年的预算为400亿元人民币，约占惠誉预测的权益合同销售额的一半。该公司2023年上半年的权益购地金额约为170亿元人民币，占全年预算额度的43%。惠誉预期，鉴于越秀地产的土储足以支持未来2-3年的开发所需，该公司未来的拿地策略应将继续保持审慎。 多元化拿地策略：越秀地产是广州市规模最大的国有企业之一，该公司利用这一背景优势通过非公开市场渠道获取了一半以上的土地储备。例如，越秀地产与其战略股东之一广州地铁合作，打造公共交通为导向的开发模式，并通过为政府配建一些公共设施定向获取住宅用地。惠誉认为，随着中国核心城市的土地拍卖竞争日趋激烈，该公司多元化土地储备渠道所带来的优势必将凸显。 融资渠道畅通：国企背景及稳健的经营业务成绩助力越秀地产获得畅通的融资渠道。年度迄今，该公司已发行五笔境内债券，总金额为54亿元人民币，利率分别为 3.63%（10 年期债券）和 2.98%（3+2 年期债券）。该等发行利用国内低利率环境筹措了长期资金，足以为公司将于2023年到期的15亿元人民币境内债券再融资。 融资成本较低： 越秀地产2022年的平均融资成本为 4.16%（2021 年为4.26%），惠誉预计，低成本人民币资金将使该公司的融资成本继续保持在较低水平。该公司发行了两笔总金额为 34 亿元人民币的自贸区债券，最新一笔债券的票面利率为 3.8%，期限为三年，旨在为其到期的境内债券再融资。截至 2022 年末，越秀地产约 25% 的 债务为港元或美元计值的借款或债券，其中 10% 为港元贷款，15% 为美元或港元债券，包括 9 亿美元（约合63 亿元人民币）境内债券和 19 亿港元（约合17 亿元人民币）2023 年到期的贷款。 基于母公司越秀集团的支持，惠誉将越秀地产的发行人主体评级上调两个子级。由于母公司为越秀地产的境内债券提供担保，惠誉评定越秀集团向越秀地产提供法律层面支持的意愿为“中等“，鉴于其对母公司的财务贡献较高，评定母公司向其提供战略层面支持的意愿为”中等“，因两家公司的管理层和品牌重叠，评定母公司向其提供运营层面支持的意愿为”中等“。考虑到房地产业务的商业性质，惠誉采用了分析叠加法，将支持因素的影响限制在两个子级以内。 评级推导摘要 惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》下“母强子弱”的评级路径，基于其'bb'的独立信用状况上调两个子级得出越秀地产的评级。两个子级的升幅高于同业公司中国金茂控股集团有限公司（金茂，BBB-/稳定；独立信用状况：bb+）一个子级的上调幅度，主要反映了越秀集团与广州市政府的密切关联性。 惠誉认为，与 越秀地产相比，北京首创城市发展集团有限公司（首创城发，BBB/负面）通过土地一级开发和棚户区改造，以及开发文化和高科技示范项目改善北京人居环境方面发挥着更大的政策性职能，而 越秀地产则更专注于商业运营。鉴于此，首创城发获得母公司的支持力度较强，其评级与母公司的评级等同。 截至 2022 年末，越秀地产 的杠杆率保持在43%的合理水平，与金茂和北京首都开发控股（集团）有限公司（首开集团，BBB/稳定，独立信用状况: bb）相当。越秀地产2022年670亿元人民币的权益合同销售额低于金茂（820亿元人民币），但明显高于首开集团（350亿元人民币）和中国海外宏洋集团有限公司 (BBB/稳定，340亿元人民币)。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： -2023 年合同销售总额将增长 15%，达到 1,440 亿元人民币，这意味着月度销售额将达到 100 亿元人民币，而过去三个月的月度销售额为 120 亿-140 亿元人民币；股东权益比例将恢复到 60 %（2022 年为55%）。 -拿地成本为400亿元人民币，占销售回款的50%（2022年为430亿元人民币）。 - EBITDA利润率为 11%-12% (2022年为12.4%)。 - 平均融资成本将保持在4%左右（2022年为4.16%）。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 越秀地产与其母公司及广州市政府的关联性增强。 -权益销售规模持续扩大。 - 杠杆率（按开发物业债务与开发物业净资产的比率衡量）持续低于45%。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 越秀地产与母公司及广州市政府的关联性减弱。 - 杠杆率（按开发物业债务与开发物业净资产的比率衡量）持续高于45%。 最佳/最差情景评级分析 国际信用评级非金融企业发行人的评级在三年评级周期内最佳情景下的评级上调幅度 (定义为以正向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为三个子级，最差情景下的评级下调幅度 (定义为以负向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为四个子级。各评级类别最佳至最差情景的信用评级范围介于“AAA”到“D”之间。最佳和最差情景信用评级的评定基于历史表现。 流动性及债务结构 流动性充裕：截至2022年末，越秀地产持有现金180亿元人民币（不包括来自越秀服务的现金），足以覆盖160亿元人民币的短期债务。年初迄今，越秀地产已发行五笔共计54亿元人民币境内债券，利率分别为2.98% 和 3.63%。此外，该公司还发行了两笔总额为34亿元人民币的自贸区债券，旨在为其到期境内债券再融资。成功再融资显示越秀地产仍拥有通畅的融资渠道，并且惠誉认为越秀地产的流动性充足。 构成评级驱动因素的关键信息来源 评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。惠誉的ESG信用相关度评分不是评级流程中的输入项，而是对 ESG 因素在评级决策中的相关度和重要性的评估。 发行人简介 越秀地产是广州市国资委全资国有企业 越秀集团旗下的一家中型房企。越秀地产持有越秀房产基金（405.HK）36.7% 的股份及物业管理公司越秀服务（6626.HK）66.9% 的股份。越秀房产基金在中国开展投资物业项目。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级