惠誉调整朗诗地产的评级展望至稳定，并确认其'B'的评级

Fitch Ratings-Hong Kong/Shanghai-16 January 2020: 本文章英文原文最初于2020年1月14日发布于：Fitch Revises Outlook on Landsea to Stable; Affirms at 'B' 惠誉已将中资房企朗诗绿色地产有限公司长期发行人违约评级的评级展望自正面调整至稳定，并确认其评级为'B'。惠誉还同时确认公司的高级无抵押评级及已发行美元高级票据的评级为'B'，回收率评级为 'RR4'。 评级展望调整反映出，鉴于朗诗地产的土地储备年限较短，公司未来一至三年将面临持续的土地补充需求，这将推高公司的杠杆率，此外，公司的非房地产开发业务的增速亦慢于预期。评级确认是因为朗诗地产位于中国和美国的优质土地储备应能支持实现逾120亿元人民币的合同销售额，并保持良好的盈利能力。 惠誉在评级过程中使用了朗诗集团股份有限公司的合并财务数据，后者持有朗诗地产50.1%的股权。两家公司的高级管理层高度重合，母公司对朗诗地产的董事会控制强且集团内部的资产转移时有发生，故惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》评定两者之间的关联性为“强”。 关键评级驱动因素 杠杆率将保持在高位: 惠誉预计，由于土地补充压力和扩张长租公寓业务所需的持续资本支出，朗诗集团的杠杆率（以经租赁调整后净债务/调整库存衡量）在2019年升至45%左右。惠誉认为，截至2019年末，朗诗地产的土地储备寿命为2.5年，低于支持企业持续发展所需的三年最低土地储备期限。朗诗集团的大部分房地产开发业务由朗诗地产承担。 朗诗集团一直致力于扩大其长租公寓业务，这也可能令其杠杆率承压。朗诗集团在上海、深圳和成都等14个一线及二线城市拥有4万间客房。 土地储备优质: 惠誉预计，朗诗集团的优质土地储备将支持销售额在2019年和2020年实现10%-15%的同比增幅。朗诗地产在中国拥有100万平方米权益土地储备，在美国拥有60万平方米权益土地储备。公司在中国的项目布局位于核心二、三线城市，其中长江三角洲占中国土地储备的45%，重庆-成都地区占土地储备的40%，惠誉认为这些地区的刚性需求依然强劲。朗诗地产在美国的项目则位于加利福尼亚州（占美国土地储备的50%，该州的供应量少，房价居全美第二）和亚利桑那州（占美国土地储备的40%），该州的住房市场由千禧一代和源源涌入的年轻专业人士日益增长的需求所支撑。 利润率稳定: 尽管朗诗集团的盈利能力将在一定程度上受到亏损的长租公寓业务的影响，集团的房地产开发业务已趋于稳定，因此，惠誉预计，朗诗集团的EBITDA利润率（不包括销售成本中的资本化利息）将在未来一至三年内保持在18%-20%的健康水平。惠誉估计，该公司约三分之二的房地产开发收入将来自中国业务，其毛利率为20%-25%，其余来自美国业务，毛利率为16%-18%。惠誉认为，2019年5,000 – 5,500元/平方米左右的平均土地成本（不到预计合同平均售价的30%）能够支持公司的盈利能力。 非房地产开发业务的EBITDAR 评级中立: 惠誉认为，非房地产开发业务EBITDAR在现阶段并不足以对评级构成支撑。惠誉预计，朗诗集团的非房地产开发业务（包括项目管理、投资物业、长租公寓及养老业务）将在2019年至2021年期间产生7亿至8亿元人民币EBITDAR，足以覆盖0.5倍-0.6倍的净利息及租金支出。 轻资产的房地产开发管理业务或成为主要收入及利润来源。 惠誉估计，朗诗地产2019年开发管理业务将录得超过10亿元人民币营收及5亿元人民币EBITDA，可以为偿债提供一定程度的缓冲。但是，惠誉认为，在非房地产开发业务的规模提升、营收更趋稳定之前，其不能被视为评级支持因素。 母子关联性强：惠誉评定朗诗地产和朗诗集团之间的关联性为“强”，原因在于：母公司对朗诗地产的董事会拥有强大的控制权，且两家公司的高级管理层高度重合。朗诗集团对朗诗地产的持股一直保持在50%以上，并为后者提供了强有力的支持，表现为集团向朗诗地产注入优质资产，接管朗诗地产的亏损业务及通过无息股东贷款为其提供财务支持。截至2019年上半年末，该部分贷款约占朗诗地产贷款总额的12% (2018年前约为20%及以上)。在国内贷款方面，朗诗地产和朗诗集团也享有相同的银行信贷额度。 评级推导摘要 朗诗地产的土地储备年限低于评级位于'B' 区间的同业。土地储备补充需求可能会将集团合并杠杆率推高至45%左右，介于评级为'B' 区间同业的中端，包括华南城控股有限公司 (B/稳定) 及绿景（中国）地产投资有限公司(B/稳定)，但高于合生创展集团有限公司(B+/稳定) 约40%的杠杆率。朗诗地产在中国和美国的优质土地储备将支持公司实现逾120亿元人民币的合同销售规模。 朗诗地产的轻资产战略以及将绿色科技住宅经验变现的能力是其有别于传统住宅开发商的差异化特点。惠誉估计，未来一至两年，来自项目管理服务、投资物业、长租公寓及养老业务的非房地产开发业务EBITDAR将产生约0.5倍的现金利息，高于大部分评级为'B'的同业公司（尽管仍未达到构成评级支持因素的水平）。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2019年至2021年期间，权益合同销售额为每年130亿至160亿元人民币; - 2019年至2021年期间，拿地支出占销售收入的45%-50%; - 2019年至2021年期间，建安支出占销售收入的45%-50%; - 2019年至2021年期间，中国业务的现金回款率为每年85%-90%。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括： - 朗诗集团的合并净债务/调整后库存保持在50%以下 (2018年为21%，2019年预计为45%) - 朗诗集团的EBITDA利润率保持在20%以上 (2018年为23%，2019年预计为20%) - 朗诗集团的非房地产开发业务EBITDAR/(净利息 + 租赁) 保持在1.5倍以上 (2018年为1.0倍，2019年预计为0.6倍) - 朗诗集团在朗诗地产的持股大幅减少，而朗诗地产财务状况的持续改善可支撑其更高的评级 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括： - 朗诗集团的合并净债务/调整后库存比持续高于60% - 朗诗集团的EBITDA利润率持续低于15% - 土地储备不足以支持两年的销售额 (2019年预计为2.5年) 流动性及债务结构 流动性充裕: 惠誉估计，得益于强劲的销售及良好的债务期限管理，朗诗集团在2019年保持了超过2倍的现金/短期债务比。朗诗集团在过去三年的流动性十分充裕，现金足以覆盖1倍以上的短期债务。截至2019年6月末，集团拥有54亿元人民币可用现金，远远超过17亿元人民币的短期债务。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 Landsea Green Properties Co., Ltd.; Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; B; RO:Sta ----senior unsecured; Long Term Rating; Affirmed; B 来源：惠誉评级