穆迪将万科集团的评级列入下调的观察名单（完整评级公告）

香港，2023年9月21日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司将万科企业股份有限公司 (万科集团) 及其全资子公司万科地产 (香港) 有限公司的以下评级列入下调的观察名单。 1. 万科集团Baa1的发行人评级； 2. 万科地产香港中期票据计划(P)Baa2的有支持高级无抵押债务评级； 3. 万科地产香港所发行债券Baa2的有支持高级无抵押债务评级。 上述中期票据计划和高级无抵押债券由万科集团、万科地产香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。 此前，上述主体展望为稳定。 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“下调观察反映了在中国房地产市场回暖前景不明朗的情况下公司恢复疲弱的合约销售额和信用指标的能力存在不确定性。我们对中国房地产业的负面展望体现了上述市场前景。” 穆迪最近将中国房地产业展望从稳定调整为负面。尽管政府推出了支持措施，但较疲弱的经济增长前景和购房者对项目按时完工交付的担忧将会削弱房地产销售。 “在更严峻的运营环境中合约销售额的下降预计将削弱财务指标并减少缓冲空间，这将对公司的评级构成压力。”曾启贤补充道。 评级理据/可引起评级上调或下调的因素 尽管最近在万科集团业务占比上升的一二线城市房地产政策有所放松，因此具有支持作用，但穆迪预计未来1-2年该公司的合约销售额仍将小幅下降。2023年前8个月，万科集团的合约销售额下降约11%至人民币2,490亿元。而在2022年，其合约销售额下降34%至人民币4,170亿元。 万科集团销售额的下降可能会削弱其财务指标。 穆迪预计，未来12-18个月万科集团的EBIT/利息覆盖率将从截至2023年6月底前12个月的6.1倍降至5.0-5.5倍，同期调整后债务/资本比率将维持在45%左右。这些预期信用指标将使其相对于先前的Baa1评级较弱。 穆迪还担心，房地产业基本面的转变可能导致开发商销售增长显著放缓以及盈利能力下降，这将对万科集团造成挑战，并抵消其恢复疲弱信用指标的努力。 万科集团的流动性出色，得益于截至2023年6月人民币1,200亿元的无限制用途现金以及稳健的信用质量和政府背景之下顺畅的融资渠道。同期其无限制用途现金/短期债务覆盖率仍处于2.5倍的强劲水平。 穆迪预计，万科集团的无限制用途现金和预期运营现金流将足以应对未来12-18个月承诺地价款和再融资需求。 除了万科集团之外，穆迪也将万科地产香港的评级列入下调的观察名单。 上述票据的高级无抵押债务评级包含万科地产香港的个体信用实力以及母公司支持带来的3个子级提升，反映穆迪预计在必要时万科集团将向万科地产香港提供财务支持。 万科地产香港的高级无抵押债务评级并不受运营公司债权优先受偿的影响，因为穆迪预计来自母公司的支持将流经控股公司层面。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，万科集团的发行人评级考虑了公司：(1) 节制有度的财务管理；(2) 良好的运营历史；(3) 较低的股权集中风险，因为没有股东持有30%以上的股权，并且最大股东不参与公司日常运营。 穆迪将观察万科集团的以下能力：(1) 合约销售和财务指标复苏；(2) 减少债务，同时在波动的运营和融资环境下维持强劲的流动性缓冲；(3) 向万科地产香港提供支持。 如果万科集团增强其合约销售和财务指标并保持出色的流动性，穆迪可能确认其评级。 另一方面，如果万科集团的合约销售或信用指标不大可能复苏或者流动性减弱，穆迪可能下调其评级。下调评级考虑的指标包括调整后债务/资本比率持续高于40%，或者EBIT/利息覆盖率持续低于5.5-6.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。 按照合约销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。截至2023年6月30日，该公司在中国的土地储备建筑总面积为1.077亿平方米，覆盖中国7个主要经济区。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，2014年于香港联交所上市。 来源：穆迪投资者服务公司