联合国际授予金科地产集团股份有限公司‘BB+’的国际长期发行人评级和拟发行美元票据的国际长期发行债务评级; 发行人评级展望稳定

香港，2021年5月20日-联合评级国际有限公司（“联合国际”）作为一家国际信用评级公司，授予金科地产集团股份有限公司（000656.SZ）（“金科”或“公司”）‘BB+’的国际长期发行人评级，评级展望稳定。 联合国际同时授予由金科拟发行的高级无抵押美元票据（“该美元票据”）‘BB+’的国际长期发行债务评级。 金科预计将该美元票据募集资金用于偿还其现有债务。 关键评级驱动因素 该美元票据的评级与金科的国际长期发行人评级‘BB+’一致，因该票据构成了金科的高级、无抵押债务。金科对该美元票据的偿付义务与金科所有其他已发行及未来发行的无抵押、非次级债务地位相同。 该发行人评级反映了金科在重庆房地产的市场地位，以及在中国华东、华南、华中和西南地区明显的多元化土地储备。金科能够在实现合约销售和收入增长的同时控制其财务杠杆。然而，金科的发行人评级受到其商业模式转换为以经营效率为重点的执行风险，以及名义平均销售价格增长和土地成本上升导致的利润率持续停滞的制约。 展望稳定反映了我们对金科的预期，即公司将捍卫其现有的市场地位，继续专注于提高经营效率，同时保持稳定的合约销售和收入的增长以及毛利率，并通过审慎的方式控制其财务杠杆，实现多元化的产品供应和土地储备。 规模可观且逐渐多元化的土地储备支持其强劲的合约销售增长：截至2020年底，金科在全国118个城市拥有规模可观且多元化的土地储备，其总可售面积有约71.1百万平方米。公司拥有超过20年的房地产开发经验，并在华东和重庆地区拥有深厚的渗透力和品牌知名度，同时有选择性地进入华南、华中及西南地区的其他战略城市。 截至2020年底，金科的可售土储主要位于二、三线城市，约占其总可售土储的80%。同期，重庆地区的可售土储从2019年底的约29%以及2018年底的接近40%下降至约25%。我们相信，尽管扩张的同时伴随着执行风险，但是公司正朝着降低集中风险的方向发展。多元化发展能使金科规避区域市场和政策风险，进一步使公司专注于提高经营效率。 2020年，金科的房地产合约销售达到人民币2,178亿元，同比增长约20%，在中国房地产开发商中排在第16名。同期，华东和重庆地区的合约销售分别占其总合约销售的41%和19%，相比较于在2019年分别占了28%和30%。尽管受到新冠疫情的影响，金科2020年的合约销售仍能实现两位数的增长。我们预计，在未来12-18个月，公司的总合约销售将能达到人民币2,300-2,500亿元。 金科2018年至2020年的平均毛利率约为25%。金科通常在购置土地之后的五到七个月内开始预售，项目开发周期约为两年。因此，我们相信，在过去两年强劲的合约销售增长基础上，公司在未来12-18个月可以保持其收入的稳定增长。截至2020年底，金科有合约负债约人民币1,360亿元，且毛利率约在20%-25%水平，其中大部分将在未来一到两年内入账。由于公司过去两年专注于从公开市场拍卖获取土地，我们预计在未来12-18个月，金科房地产开发板块的毛利率将限制在约20%水平。 通过管理土地收购策略适度提高杠杆水平：金科在2018年，2019年和2020年分别花费了其总合约销售的约59%，48%和40%用于土地收购。我们相信金科正将其重点从快周转扩张模式转换成高经营效率和增强产品供应模式。尽管目前尚未有多元化购地的历史记录，但是公司计划在未来12-18个月逐步减少对公开市场拍卖的依赖，增加其他土地获取来源，例如收并购、产业购地以及城市更新项目等。 金科在2020年底的可售土地储备能够支持公司大约未来三年的合约销售。我们预计金科将以节制的方式继续扩充其土地储备。同时，我们预计在未来12-18个月，公司将利用其合约销售金额的35%-40%用于获取新土地。 金科在2020年底的报表债务从2019年底的人民币988亿元下降至人民币977亿元，同期，经调整后的债务从人民币1,124亿元增加到人民币1,190亿元。调整后的债务适度增加了约6%，表明了金科以管理扩张步伐为重点的去杠杆化努力。总债务/资本化比率从2019年底的68.3%下降至2020年底的61.8%。 金科的总现金回款率从2019年的87%进一步提高到2020年的90%。我们预计，公司在未来12-18个月将保持接近90%的现金回款率以及约65%的并表比例。公司在2020年还创造了人民币145亿元的净经营现金流。随着金科继续保持健康的经营现金流和去杠杆化努力，我们预计，公司的总债务/资本比率将在未来12-18个月维持在约60%-63%的水平。 尽管有另类融资风险敞口，但境内融资渠道广泛；流动性状况良好：金科在境内市场拥有广泛的融资渠道，例如银行贷款和债券发行。公司还与境内贷款银行有着良好的关系。截至2020年底，金科有约人民币520亿元的境内银行贷款余额以及约人民币160亿元的境内债券余额，约占其总债务的69%。同期，非传统银行融资产品（即融资成本较高，期限较短的产品）的风险敞口相比较于2019年有所增加。非传统银行融资产品的增加，将使公司在未来12-18个月面临融资成本上升和金融灵活性下降的问题。 截至2020年底，金科有人民币435亿元现金可以用于偿还一年内到期的人民币325亿元债务，流动性良好。同期，公司还拥有人民币1,458亿元的已批准但未使用的银行授信额度。我们预计，金科强劲的现金状况和经营性现金流将能够弥补未来12个月到期的短期债务和已承诺的土地款项。金科还试图多样化其资金来源方式，于2021年4月首次发行了商业抵押贷款支持证券(CMBS)。 评级敏感性因素 若发生以下情况，我们将考虑下调金科的信用评级：(1)金科激进的补充其土地储备导致其财务杠杆持续增加，使得以债务/资本化衡量的财务杠杆水平超过70％，或者其EBITDA利息覆盖倍数持续低于2倍，和/或(2)其经营活动恶化，包括合约销售金额和/或营业收入大幅下滑或流动性发生弱化。 若发生以下情况，我们将考虑上调金科的信用评级：(1)显著提高经营规模，同时保持其在核心市场的竞争地位，和(2)维持其以债务/资本化衡量的财务杠杆水平持续低于50％或EBITDA利息覆盖倍数持续在4倍以上。 评级方法 本次对金科的评级所采用的主要评级方法为联合国际于2018年7月16日发表的General Corporate Rating Criteria。 注： 1、上述发行人评级均为在受评对象或相关第三方要求下的委托评级。 2、本新闻稿为中文译本，如与英文新闻稿有任何出入，均以联合国际于 2021年 5月20日发布的英文版内容为准。(Lianhe Global has assigned ‘BB+’ global scale Long-term Issuer and Issuance Credit Ratings to Jinke Property Group Co., Ltd. and its proposed USD notes; Issuer Rating Outlook is Stable） 来源：联合国际