标普：万科的财务管理有助应对行业下行

香港，2023年9月5日—标普全球评级9月4日表示，万科企业股份有限公司（万科）的债务结构管理得当且拿地节制，这将助其度过地产下行周期。该公司在持续优化其债务期限结构。 截至2023年6月30日，万科（BBB+/稳定/--）的短期债务对总债务比率已从22.9% （截至2022年6月30日）及20.9%（截至2022年12月31日）下降至14.6%。此外，在艰难的市场环境下，2023年上半年该公司仍录得投资后的正现金流入。 我们认为万科将继续审慎地管理流动性。该公司的现金（不包括受限现金和存于托管账户的现金）对短期债务覆盖倍数为1.6倍，继续维持在健康水平并较2022年末的1.4倍稍有改善。此外，母公司层面现金（人民币382亿元）对2024年到期债务的覆盖倍数约为2倍。 万科终止A股上市并撤回申请对其流动性状况的影响应该较轻微，因为该公司不断产生正经营性现金流且债权融资渠道保持畅通。2023年1-8月，该公司已发行共计人民币100亿元无抵押境内债券。 将大部分过去两三年内预售的低利润项目确认后，2025年万科的毛利率应能改善至约20%。2023-2024年期间利润率可能持续较低。2023年上半年毛利率从2022年的19.5%减少至18.9%，略高于我们预期的2023-2024年平均水平17%-18%。 今年前八个月，万科只在一二线城市进行了拿地活动。这一策略应能支撑项目去化率和利润率。该公司新项目的毛利率有望达到20%。 我们预计2023-2024年万科的财务杠杆（按债务对EBITDA比率衡量）将有所上升。这是缘于合约销售额减少以及利润率下滑。2023年1-7月，万科录得合约销售额人民币2260亿元，同比减少9%。这一降幅基本与中国百大开发商的合约销售额降幅（6%）一致。 我们估算截至2023年6月30日，万科连续12个月的财务杠杆将从2022年的2.9倍上升至约3.1倍，仍低于触发评级下调的水平（接近4倍）。2023-2024年该公司的财务杠杆或达到3.2-3.3倍。 相关研究 - 因销售企稳、融资能力强劲，确认万科“BBB+”评级；展望稳定，2023年6月27日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级