标普：因销售放缓，合生创展评级展望从稳定调整至负面；“B”评级获确认（完整评级公告）

- 我们预计由于销售放缓，合生创展的流动性缓冲空间将收窄。 - 合生创展的公开市场短债到期规模有限，部分缓解其近期的流动性风险。我们认为，与银行保持稳定的关系以防止信用状况进一步恶化，对该中国房地产开发商至关重要。 - 2022年11月25日，标普全球评级将合生创展的评级展望从稳定调整至负面。与此同时，我们确认该公司的长期主体信用评级为“B”。 - 负面展望反映我们认为未来12个月合生创展的流动性有进一步恶化的风险。 香港，2022年11月28日—标普全球评级11月25日宣布，采取上述评级行动。 因销售前景弱化，我们将合生创展的评级展望调整至负面。该公司的销售额下降将使其本已紧张的流动性承压。合生创展的合同销售额在2022年前10个月内下降了30%，仍好于房地产市场整体表现。然而我们认为，由于正处房地产市场的持续下行周期，该公司的销售执行将经受考验。合生创展2022年9月和10月的合同销售额同比降幅分别扩大至45%和52%。 我们预计，合生创展的合同销售额2022年将下降30%-32%至350亿-360亿港元，2023年和2024年每年将继续下降2%-5%。我们认为，合生创展的重点任务将是确保广州和上海地区的两处大型项目销售状况较好。两个项目的可售货值合计约700亿港元，预计在未来一到两年内开盘。 合生创展的公开市场短债到期规模有限缓解其近期流动性风险。截至2022年6月30日，该公司的短期债务规模为300亿港元，相比之下可动用现金余额（不包括预售资金监管账户的现金）约有170亿港元。由此可得其现金对短债的覆盖率为56%。不过，未来12个月内，合生创展只有一笔2.5亿美元可转债将于2023年1月到期。剩余短期债务主要是银行贷款。我们认为合生创展将利用内部资源偿还这笔美元可转债。 与银行保持稳定的关系以避免信用状况进一步恶化，对合生创展将至关重要。这是因为该公司披露的截至2022年6月30日的债务规模中银行贷款占比高达76%。 我们预计合生创展的银行融资渠道将保持稳定。据媒体2022年11月24日的报道，合生创展是与中国建设银行签署战略合作协议的八家银行之一。然而，与银行关系稍有弱化便会削弱其流动性。该公司可能会利用其投资性房地产资产来获取资产抵押贷款，作为融资来源的补充。截至2021年底，合生创展还有价值180亿港元的未抵押投资性房地产资产。 我们预计2023和2024年合生创展的债务规模每年将下降50亿-100亿元人民币。这部分缘于该公司高达85%的现金回款率。同时，基于该公司2,200万平方米的可观的开发性土地储备，以及100万-150万平方米的年度合同销售额（按总建筑面积计），我们预计合生创展将继续削减拿地预算，2023-2024年将降至现金收入的5%。我们预计合生创展2022-2024年的杠杆率（按债务对EBITDA的比率衡量）将从2021年的8.6倍升至9-9.3倍。 负面展望反映我们认为，未来12个月合生创展的销售前景将弱化，导致该公司的流动性缓冲空间进一步收窄。鉴于销售额和利润率将双双下滑，合生创展的杠杆率可能也会上升。 如果合生创展的流动性进一步削弱，我们可能会下调其评级。发生这一情形可能缘于：（1）销售状况进一步恶化，超出我们预期；以及（2）再融资渠道收紧。 如果合生创展的债务对EBITDA的比率远高于我们的基准情景预期，同时EBITDA利息覆盖率降至1.5倍以下且无改善迹象，我们亦可能下调其评级。 如果合生创展未来12个月的销售表现好于我们预期，同时银行及其他融资渠道保持畅通，我们则可能将展望调整至稳定。 ESG信用指标：E-3，S-2，G-3 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级