惠誉授予融信中国拟发行美元票据'BB-'的评级

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 19 Jan 2021: 本文章英文原文最初于2021年1月18日发布于：Fitch Rates Ronshine's Proposed USD Notes 'BB-' 惠誉评级已授予房企融信中国控股有限公司（融信中国，BB-/稳定）拟发行美元高级票据'BB-'的评级。该拟发行票据由融信中国提供无条件、不可撤销的担保，因此其评级与融信中国的高级无抵押评级一致。融信中国计划将该票据的净收益用于现有债务再融资。 融信中国评级的支持因素在于该公司稳定的权益合同销售规模以及适中的杠杆率。融信中国足以支持未来三年开发需求的优质土地储备令其具有拿地灵活性，因此惠誉认为其杠杆率将保持在40%左右。 关键评级驱动因素 杠杆率适中：惠誉预计，未来两年融信中国的杠杆率（以净债务与调整后库存的比率衡量，包括为合资公司和联营公司提供的担保以及这些公司的净资产）将保持在40%左右。由于融信中国充足的土地储备足以支持其合同销售规模，惠誉假设该公司的拿地支出将约占其权益销售收入的40%。 土地储备优质且多元：惠誉预计，未来两年融信中国的多元土地储备将集中于一二线城市，以保持销售规模。2020年6月末融信中国的总楼面面积为2,800万平方米。融信中国持有的200个项目分布于中国44个城市（多为一二线城市）——按面积计，这些项目约占融信中国土地储备的80%。 销售规模制约评级：惠誉估计，2020年融信中国的权益合同销售额约为700亿元人民币，远低于'BB'评级同业的水平——这些房企的权益合同销售额约为900亿元人民币或更高。2020年融信中国将其销售总额提高10%至1,550亿元人民币，主要原因在于，该公司的已售楼面面积有所增加且平均售价稳定在每平方米21,401元人民币。 利润率走弱：鉴于房地产行业竞争加剧，惠誉预计2021至2023年间融信中国的EBITDA利润率（加回资本化利息）将趋于正常，约为20%。2020年上半年融信中国的EBITDA利润率从2019年的29%降至17%，原因是该公司低利润率项目的收入得到确认——这些项目受到部分一二线城市住房限价的影响。 非控股权益比重高: 融信中国的非控股权益约占其权益总额的60%，在同业中处于高位。这削弱了融信中国的财务灵活性，原因是非控股权益比重较低的房企能够处置项目权益来降杠杆。 评级推导摘要 融信中国约700亿元人民币的权益合同销售额略高于禹洲集团控股有限公司（BB-/稳定）等大部分'BB-'评级同业的水平，但低于龙光集团有限公司（BB/稳定，权益销售额逾900亿元人民币）等'BB'评级同业的水平。 与'BB-'评级同业相比，融信中国42%的杠杆率较低，但其非控股权益占权益总额的比例较高。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2021至2023年间合同销售总额增长3%（2020年为16%）； - 2021至2023年间EBITDA利润率（加回已售产品成本的资本化利息）约为20%（2020年上半年为17%）； - 2021至2023年间拿地支出约占合同销售收入的40%； - 2021至2023年间建安支出约占合同销售收入的32%-35%。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 杠杆率（以净债务与调整后库存的比率衡量，包括为合资公司和联营公司担保的债务）持续低于35%（2020年上半年为42%）； - 权益合同销售规模显著扩大至与'BB'评级同业相当的水平。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 杠杆率（以净债务与调整后库存的比率衡量，包括为合资公司和联营公司担保的债务）持续高于45%； - EBITDA利润率（加回已售产品成本的资本化利息）持续低于25%。 流动性及债务结构 流动性充裕：2020年6月末融信中国的现金余额为265亿元人民币（不包括受限制的现金47亿元人民币），足以覆盖其184亿元人民币的短期债务。 来源：惠誉评级