穆迪授予平安不动产首次Baa2的发行人评级；展望稳定

香港、2020年6月5日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已向平安不动产有限公司（平安不动产）授予首次Baa2的发行人评级。 评级展望稳定。 评级理据 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“平安不动产Baa2的发行人评级反映其个体信用质量，以及我们预计其遭遇压力时中国平安保险（集团）股份有限公司（平安集团/集团）将向其提供支持带来的3个子级的提升。” “平安不动产的个体信用质量反映：（1）得益于其与平安集团之间的密切关系，公司拥有稳定的业务增长前景以及良好的品牌认知度；（2）资产管理业务现金流稳定、盈利能力强，这有助于缓解其房地产投资现金流的周期性；（3）鉴于平安不动产通过合资企业进行投资，限制了其对被投房地产项目的控制及项目信息的透明度，和（4）其财务指标较弱，债务杠杆偏高。”负责平安不动产的穆迪主分析师曾启贤补充道。 集团支持的预期是基于以下因素：（1）平安集团通过中国平安人寿保险股份有限公司（保险财务实力A2/稳定）和中国平安财产保险股份有限公司（保险财务实力A2/稳定）实际持有平安不动产99.6%股权；（2）平安集团具备对公司的管理控制权；（3）平安不动产与平安集团在业务、管理和运营等方面紧密的联系，和（4）平安集团具有向平安不动产提供财务支持的历史记录。 平安不动产是集团旗下唯一的不动产投资及不动产相关资产管理平台，其运营与集团实现高度一体化。集团提供的充足资金应能支持平安不动产的不动产相关资产管理业务和不动产投资在未来2-3年内的增长。 平安不动产的不动产投资业务令其受房地产行业周期以及行业波动性现金流的影响。不过稳定的资产管理业务收入能缓解周期性风险。平安不动产的资产管理业务收入主要为收费性收入，此类收入约占公司未来2-3年总收入的35%。 虽然平安不动产通过合资公司进行不动产投资降低了资金需求，但同时削弱了公司及财务的透明度。作为财务投资者，其对被投项目控制有限。不过，平安不动产在筛选优质合作伙伴、被投项目监督方面拥有严谨的控制流程，从而缓解上述运营及交易对手风险。 此外，除对被投不动产项目进行股权投资外，通常平安不动产并不提供财务担保或资金支持，从而限制了蔓延风险。 平安不动产在过去3-5年增长迅速导致其债务杠杆偏高，2019年其按市值测算的杠杆率（净债务/资产组合测算市值）为45%。 随着公司平衡持续增长和控制债务杠杆，穆迪预计平安不动产按市值测算的杠杆率在未来2-3年将小幅改善至40%-45%。其预测（运营资金（FFO）+利息）/利息比率将从2019年的2.2倍小幅改善至未来2-3年的2.2倍-2.5倍。 公司治理方面，Baa2的发行人评级考虑了平安不动产所有权集中在平安集团手中、被投不动产项目透明度较低，以及关联交易水平较高。 不过，平安不动产与平安集团高度一体化，而平安集团拥有健全的公司治理结构、风险管理措施以及内控程序，从而可缓解公司治理风险。 平安不动产也无需承诺向股东进行分红，因此在保存流动性用于投资和流动资金用途方面具备灵活性。 虽然截至2019年12月平安不动产持有现金高达人民币130亿元，其仍需利用新的债务融资以满足其未来12-18个月庞大的再融资需求。鉴于公司与平安集团联系密切且融资渠道顺畅，平安不动产的流动性和再融资风险仍然为低。 平安不动产Baa2的发行人评级未受其受偿顺序后于运营公司债权所带来的从属风险影响，因为穆迪预计来自平安集团的财务支持将流经平安人寿和平安产险到平安不动产，而不是直接向主要运营公司提供，从而缓冲了结构性从属地位可能造成的预期损失的差异。 稳定展望反映穆迪预计：（1）平安不动产将平衡业务增长与财务纪律，从而将其债务杠杆稳定在与其个体信用质量相称的水平；和（2）必要时母公司平安集团将向其提供支持。 可引起评级上调或下调的因素 若实现以下几项，则平安不动产的评级有可能上调：（1）其个体信用质量大幅改善，如提升现金流稳定性及其投资组合的业务和地域多元化，和（2）母公司提供支持的可能性增大。 平安不动产个体信用质量改善的指标包括按市值测算的杠杆率持续低于35%以及（运营资金（FFO）+利息）/利息比率持续高于3.0-3.5倍。 另一方面，若出现以下情况，平安不动产的评级可能会下调：（1）平安集团提供支持的可能性下降；（2）平安集团大幅减持公司股份，或（3）平安不动产的个体信用质量下滑，投资组合质量转弱或所投项目产生的现金流减少。 平安不动产个体信用质量削弱的指标包括按市值测算的杠杆率持续高于45%-50%以及（运营资金（FFO）+利息）/利息比率持续低于2.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为的2018年7月发表的《投资控股公司和综合集团企业》。 平安不动产有限公司（平安不动产）是中国平安保险（集团）股份有限公司（平安集团）的不动产投资及资产管理平台。中国平安人寿保险股份有限公司和中国平安财产保险股份有限公司是平安不动产的两个最大股东，分别持有49.5%和35%的股份。 来源：穆迪投资者服务公司