穆迪下调建业地产的评级至B3/Caa1；展望负面

香港、2022年4月4日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司将建业地产控股有限公司的公司家族评级从B1下调至B3，并将其高级无抵押债务评级从B2下调至Caa1。 评级展望仍为负面。 穆迪高级副总裁曾启贤称：“下调评级反映了建业地产的流动性削弱及再融资风险上升，原因是公司现金减少，并且资本市场融资渠道趋弱。” 建业地产在境外债券市场的敞口庞大，占其截至2021年12月披露总债务的70%左右，这也使其流动性易受该市场波动的影响。 “负面展望反映了该公司是否有能力募集新资金来支持业务计划、恢复流动性及解决再融资需求均存在不确定性。”曾启贤补充称。 评级理据 由于建业地产的现金减少、合约销售下降及融资渠道受限，穆迪已将对该公司的流动性评估从充足调整为疲弱。 穆迪也预计该公司需要募集新资金（包括资产出售）以满足未来12-18个月的运营和再融资需求。 建业地产有5亿美元和3亿美元债券分别将于2022年8月和2023年4月到期。作为该公司主要融资渠道的境外债券市场渠道已经削弱，因此公司不大可能通过新发行境外债券为到期债券再融资。 利用内部资源偿债将加大公司的流动性压力。穆迪预计建业地产会缩小其购地和开发规模、控制支出，从而保存流动性用于偿债。穆迪也预计建业地产将维持境内银行贷款渠道。但这些措施可能不足以应对公司的流动性压力。 建业地产的无限制用途现金从2020年12月的人民币226亿元降至2021年底的人民币59亿元，因为该公司在资本市场环境艰难的情况下偿还了大约人民币100亿元债券。因此，同期该公司的无限制用途现金/短期债务比率从148%降至87%。截至2021年12月，该公司的总债务也从2020年12月的人民币313亿降至人民币219亿元。 2021年建业地产的合约销售总额下降12%至人民币600亿元，原因是运营环境疲弱以及河南省发生洪灾和疫情的影响。 由于市场气氛低迷、三四线城市需求不确定以及建业地产计划缩减运营规模，穆迪预计2022年该公司的合约销售总额将进一步降至人民币450-500亿元。 合约销售额的下滑将会减少该公司的现金流和流动性，也会削弱未来1-2年的收入确认。建业地产可能需要降价促销，因此其同期利润率也可能会降至13%-14%。 但是，建业地产债务减少可降低其利息支出。因此，未来1-2年其EBIT/利息覆盖率将维持在2.2-2.3倍，与2021年的2.3倍相比基本保持不变。 建业地产B3的公司家族评级仍反映了其在河南省的领先市场地位以及悠久的经营历史。不过，建业地产业务主要集中于河南省限制了公司的运营灵活性，并使之受地方经济和监管风险影响。B3的公司家族评级也受到该公司流动性下降和境外债券市场融资渠道趋弱的制约，该市场是公司主要的资金来源。 由于存在结构性从属关系的风险，建业地产的高级无抵押债券评级较公司家族评级低一个子级。从属风险反映了建业地产大部分债权主要在运营子公司，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因此控股公司债权的预期回收率将降低。 环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪已考虑了建业地产的股权集中于控股股东胡葆森先生的情况，截至2021年6月30日，胡葆森先生持有公司69.64%的股份。公司向关联方提供财务担保可能会增加其或有负债以及潜在资金外流风险。 穆迪还考虑了以下因素：公司有审计和薪酬特别委员会，并且由独立非执行董事主持以监督公司治理；香港联交所《上市规则》和香港特别行政区《证券及期货条例》对关联方交易的监管。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于建业地产的展望为负面，未来12个月其评级上调的可能性不大。 但若发生以下情况，穆迪可能会将建业地产的展望调整至稳定：该公司改善流动性和融资渠道，平衡其融资渠道，降低对境外融资的依赖，未来12-18个月保持稳定的销售、盈利能力和信用指标。 另一方面，如果建业地产无法在未来1-2个月恢复流动性，或其融资渠道和流动性进一步恶化，则穆迪可能会下调该公司评级。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 建业地产控股有限公司于1992年成立，是河南省主要的地产开发商。截至2021年12月31日，该公司的土地储备总建筑面积为5,345万平方米。 来源：穆迪投资者服务公司