标普：确认弘阳集团及弘阳地产评级为“B”，因降杠杆有望；展望稳定

我们预计，未来12个月弘阳集团有限公司（弘阳集团）结转收入强劲、资本支出受控，从而带动该公司杠杆水平下降。 该公司的租金收入不断增加，将带来经常性现金流，有利于提升盈利的稳定性。 我们预计弘阳地产集团有限公司（弘阳地产）作为弘阳集团核心子公司的地位将继续保持。 2019年5月28日，标普全球评级确认弘阳集团及弘阳地产长期主体信用评级为“B”，同时确认弘阳集团担保的未偿还优先无抵押债券的长期债项评级为“B-”。 对弘阳集团的稳定展望反映，我们预计未来12个月该公司的合同销售额和结转收入将取得大幅增长，从而带来杠杆水平的显著下降。弘阳地产的展望为弘阳集团展望的反映。 香港，2019年5月28日—标普全球评级今日宣布，确认弘阳集团有限公司（弘阳集团）及弘阳地产集团有限公司（弘阳地产）长期主体信用评级为“B”，同时确认弘阳集团担保的未偿还优先无抵押债券的长期债项评级为“B-”。 确认评级是因为我们预计，弘阳集团在杠杆水平继2018年一定程度变差之后，未来12个月将取得改善并维持稳定。我们预计该公司项目完工情况良好，从而将大量未结转销售额确认为收入，同时其举债扩张将保持节制。投资物业的增加也将提高弘阳集团现金流的稳定性，减轻房地产开发业务的周期性影响。 我们预计未来两年弘阳集团以“穿透口径”债务对EBITDA比率衡量的杠杆率将从2018年约10倍的水平下降到8倍左右。穿透口径比率是将合营、联营项目按比例合并后计算的比率。 2019年和2020年弘阳地产的收入结转将会提速。这是因为过去两年该公司合同销售额实现了80%以上的增长，而其开发周期约为3年。截至2018年底，该公司并表口径未结转销售额超过350亿元人民币。因此我们预计，随着该公司加快交付，其物业销售业务的结转收入将从2018年的88亿元，增至2019年的150亿元和2020年的200亿元。 弘阳集团在其发源地江苏省以外的地区缺乏运营经验，因此其执行风险高于一部分更成熟的同行。该公司在2018年进军成都、佛山、武汉、南昌等13个城市，从而将其业务覆盖范围扩大到全国28个城市，完成从区域性开发商向全国性开发商的战略性转变。截至2018年末，该公司30%的土地储备位于江苏省以外地区，我们预计未来两年这一比例还将增加。 我们预计弘阳集团将继续通过举债融资的方式补充土地，可能会给该公司的财务杠杆构成一定的压力。我们认为该公司目前约1000亿元的未售存货仅能维持一年半的开发需求。但我们预计弘阳集团的土地收购将保持节制，购地支出将维持在合同销售额的60%左右。这是因为管理层并不倾向于囤积土地，而倾向保持快速周转以应对环境的变化。该公司的合联营项目较多，也有利于公司在扩大规模的同时控制杠杆。 我们预计，随着大量新的商场开业、及现有商场租金收入逐步增长，弘阳集团的租金收入将会显著上升。我们预计弘阳集团租金收入将从2018年的约9亿元增加到2019年的12亿元和2020年的15亿元，增幅40%左右。翻新后的家居建材装饰城是重要的增长来源。弘阳集团经营建材装饰城历史悠久，我们认为该公司在经营新项目的过程中，将会充分发挥客户网络和物流输送方面的优势。此外，该公司以“弘阳广场”、“弘阳生活+”的品牌名称，分别在合肥、烟台、广州等六个新城市签约新的购物广场，其中大多数计划采用“轻资产”模式，不由本公司重资产持有物业，从而减少杠杆的运用。 我们评估认为，弘阳集团的规模与多样性优于评级为“B-”的同业公司，更接近合生创展集团有限公司（合生创展）、力高地产集团有限公司（力高地产）等评级为“B”的公司。弘阳集团的租金对利息比率也高于“B-”评级的同业。因此我们将弘阳集团的可比评级分析一项评为正面。 确认弘阳地产评级是因为我们预计该公司作为弘阳集团核心子公司的地位将保持不变。我们对弘阳地产的评级与弘阳集团的评级一致，因为弘阳地产是上市子公司，是弘阳集团从事房地产开发这一主营业务的主要平台。弘阳地产的评级将与弘阳集团保持同步变动。 对弘阳集团的稳定展望反映，我们认为未来6至12个月该公司的合同销售额与结转收入将显著增长，穿透口径债务对EBITDA比率也将下降至接近于8倍的水平。 如果弘阳集团销售执行走弱、举债扩张变得更为激进，导致其杠杆水平的下降慢于我们预期，那么我们有可能下调该公司评级。杠杆下降慢于预期将表现为未来6至12个月其穿透口径债务对EBITDA比率并未下降至8倍左右的水平，或并表口径债务对EBITDA比率大幅高于我们根据基准假设情形预测的9倍左右水平。 我们认为，由于弘阳集团杠杆水平较高，未来上调其评级的可能性不大。但如果该公司的业务规模和收入结转超出我们预期，同时债务规模增长步伐受控，使其穿透口径债务对EBITDA比率下降并维持在接近于5倍的水平，那么我们是有可能上调其评级的。 弘阳地产的稳定展望反映了弘阳集团的稳定展望。 如果下调弘阳集团评级，那么我们也可能下调弘阳地产评级。此外，如果我们认为弘阳地产对弘阳集团的重要性下降，或弘阳集团对弘阳地产的控制和监督减弱，那么我们也有可能下调弘阳地产评级，但出现这种情形的可能性相对不大。 如果上调弘阳集团的评级，那么我们可能上调弘阳地产的评级。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级