穆迪下调中国物流资产的公司家族评级至B3；展望负面（完整评级公告）

香港，2019年1月21日 - 穆迪投资者服务公司已将中国物流资产控股有限公司（China Logistics Property Holdings Co., Ltd，“中国物流资产”）的公司家族评级从B2下调至B3。 穆迪同时维持中国物流资产的B3高级无抵押债务评级，并将评级展望从稳定调整为负面。 评级理据 穆迪副总裁/高级分析师刘致伶表示：“中国物流资产评级下调反映2018年该公司以EBITDA/利息比率衡量的利息覆盖率低于1.0倍，且未来12个月该比率仍将保持偏弱水平。” 穆迪测算该公司2018年全年的EBITDA/利息比率约为0.8倍，预计2019年该比率可小幅改善至0.9倍。利息覆盖水平偏弱反映虽然中国物流资产的出租率符合其业务计划且成功维持在一定水平，但公司市场租金水平增长有所放缓。该利息覆盖率与B3评级水平相称。 该公司拥有充足的现金结余可满足其利息支出。截至2018年6月，该公司现金结余为人民币12亿元，而测算2018年全年调整后利息支出约人民币5.04亿元。 中国物流资产计划加快资产回收以补充其现金结余，并确保可为公司业务增长提供长期资金支持。具体而言，公司物色投资者设立房地产投资基金并向其出售项目以回收现金，同时仍可就上述项目收取管理费并继续持有一定权益。此外，中国物流资产已于2018年12月和ICBCI LP签订协议，将五处物流资产注入后者成立的基金。 公司将通过出售资产并利用资产管理平台获得股权投资及长期资金，从而为业务扩张提供资金支持。该模式与此前中国物流资产的“开发并持有”模式不同，其执行风险有所加大，因为该公司尚未建立房地产基金管理的成功记录。 穆迪将监测公司的现金结余及其基金管理平台的进展。若公司现金结余减少，或通过更多基金回收资产不畅，则其评级有可能进一步承压。 “评级下调亦反映公司再融资风险较高。”负责中国物流资产的穆迪主分析师刘致伶补充道。 截至2018年6月30日，该公司现金/短期债务比率为0.77倍，处于偏弱水平。 此外，中国物流资产有3亿美元高级无抵押境外债券将于2020年8月到期，另有1亿美元的高级有抵押境外票据将于2020年3月可回售，公司须在未来12个月完成上述债务的再融资。 负面评级展望反映，中国物流资产未来12-18个月的再融资风险较高。截至2018年6月底，中国物流资产的调整后债务/总资产比率约为36%，为公司在无法完成上述债务再融资的情况下通过处置资产额外获得现金提供了一定灵活性，因而可在某种程度上缓解上述风险。 中国物流资产B3的公司家族评级反映了该公司在中国甲级物流设施领域的运营经验和强劲市场地位，且其物流设施位于主要交通枢纽附近，并覆盖全国。受国内电子商务及第三方物流运营企业对甲级物流设施的强劲需求推动，公司租赁资产组合及收入增长获得支撑。中国物流资产拥有超过15年的甲级物流设施运营经验。 评级亦反映了中国物流资产的知名租户组合，包括与京东、菜鸟网络和本来生活等电子商务企业，以及顺丰、中外运和利丰等主要第三方物流提供方。 但另一方面，B3的公司家族评级受其公开上市时间较短且规模相对较小等因素的制约。 评级亦因中国物流资产的利息覆盖率及流动性状况较弱，且物流资产基金模式执行风险较大等因素而受制约。 穆迪已取消中国物流资产高级无抵押债券评级之前所含结构性从属，原因是运营公司层面债务和有抵押债务之和低于控股公司层面高级无抵押债务。 鉴于评级展望为负面，未来12-18个月穆迪上调中国物流资产评级的可能性不大。 不过若能实现以下几项，则中国物流资产的评级展望可恢复至稳定：（1）通过资产回收维持充足的流动性状况并完成到期债务的再融资，以及（2）EBITDA/利息比率维持在1.0倍以上。 若出现以下情况，则中国物流资产可能面临评级下调压力：（1）流动性状况进一步转弱；（2）难以通过进一步回收资产募集现金，或（3）核心物流资产组合租金或出租率下降。 上述评级所采用的主要评级方法是2018年9月发表的《房地产信托投资基金和其他商业地产公司》（REITs and Other Commercial Real Estate Firms）。 中国物流资产控股有限公司是国内领先的甲级物流设施运营企业。截至2018年6月30日，该公司已建成138处物流设施，运营总面积达240万平方米。上述设施位于14省和直辖市。此外，该公司另有900,000平方米物流设施处于开发阶段，并持有800,000平方米土地储备可供未来开发。截至2018年6月30日，上述资产组合的总值达人民币164亿元。中国物流资产于2016年7月15日在香港联交所上市。 来源：穆迪