穆迪维持保利发展和恒利的评级；展望稳定
香港、2021年8月2日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司已维持保利发展控股集团股份有限公司及其子公司恒利（香港）置业有限公司的下列评级：
1. 保利发展Baa2的发行人评级；
2. 恒利Baa3的发行人评级；
3. Poly Real Estate Finance Ltd. 发行、恒利担保的债券Baa3的高级无抵押债务评级。
上述评级展望仍为稳定。
穆迪助理副总裁/分析师陈晨表示：“维持评级反映了我们预计未来12-18个月保利发展将维持强劲的合约销售业绩，并控制其杠杆率。”
考虑到保利发展强大的执行记录、稳固的品牌和优质土地储备，穆迪预计2021年该公司的合约销售额将增长5%，达到人民币5,300亿元左右。保利发展稳定的合约销售业绩将支持其未来的收入确认和流动性。2020年该公司的合约销售额同比增长8.9%至人民币5,030亿元，按照合约销售额计算处于国内五大房地产开发商之列。
评级理据
保利发展Baa2的发行人评级反映了该公司：以合约销售额计算是中国（A1/稳定）最大的住宅开发商之一，处于领先的市场地位；主打普通住宅产品和快速周转的业务模式支持了强大的销售能力；地域分布多元化；国有企业的背景使其有优越的融资渠道。
但是，保利发展的评级受到房地产业的周期性和监管风险、业务增长持续需要资金所制约。
鉴于过去2-3年稳固的合约销售额将提高收入确认，穆迪预计未来12-18个月保利发展以收入/调整后债务比率衡量的杠杆率将从2020年的73%改善75%-80%。穆迪也预计该公司将采取有节制的方式购地，并控制其债务杠杆。
但是，未来1-2年保利发展的EBIT/利息比率将从2020年的5.0倍小幅降至4.8-4.9倍，原因是利润率可能下降，会抵消收入增长的影响。
保利发展的应付账款（包括应付商业票据）有所增加，截至2020年底，其应付贸易账款同比增长了34%至人民币1,510亿元。因此，其应付账款平均周期从2019年的192天升至2020年的290天。应付账款增加显示公司在中国信用趋紧的情况下更多地运用了短期运营资金相关的融资手段。
尽管如此，截至2020年12月保利发展持有现金人民币1,460亿元，强劲的流动性缓解了上述风险。同期其现金/短期债务覆盖比率维持在2.26倍的良好水平。穆迪预计保利发展的现金和运营现金流将足以应对未来12-18个月承诺土地款和再融资需求。
恒利Baa3的发行人评级继续反映其个体信用状况以及3个子级的评级提升，提升的依据是穆迪预计恒利在面临压力时将得到保利发展的支持。
支持评估考虑了恒利由保利发展全资所有以及向前者提供支持的纪录。支持评估还考虑了穆迪预计恒利仍将对保利发展具有战略重要性，便于后者通过长期境外融资实现融资渠道多元化。
恒利的个体信用状况反映了其较小的规模，以及与母公司保利发展的密切关联而获得的运营与财务助益，包括母公司的品牌、执行能力与管理专长、多元化的销售网络、保利发展的国企身份带来的顺畅融资渠道。
另一方面，恒利的个体信用状况受到业绩波动和负债杠杆较高的制约，前者是因为该公司与其他Ba评级的国内房地产同业相比规模较小且多样性有限。
Baa3的高级无抵押债券评级考虑了恒利提供的担保、保利发展和债券受托人之间的股权购买承诺，以及保利发展、恒利、Poly Real Estate Finance Ltd 和债券受托人之间的维好协议。
在环境、社会和治理（ESG）方面，保利发展Baa2的发行人评级考虑了该公司：由中国保利集团有限公司持有多数股权，后者受到中央政府的监督管理；根据上海证交所对上市公司的相关规定披露重大关联方交易；董事会下设审计、薪酬与评估、任命和战略4个特别委员会，监督公司运营。
该公司的派息政策稳定，体现为过去3年分红约占其可分配净利润的30%-35%。
可引起评级上调或下调的因素
保利发展稳定的展望反映了穆迪预计未来12-18个月该公司将维持强劲的销售业绩，并改善债务杠杆。
若发生以下情况，保利发展的发行人评级可能会上调：该公司产生稳定的经常性利润，为抵御开发业务的波动性提供缓冲；加强财务状况，收入/调整后债务比率持续高于120%-125%，EBIT/利息覆盖率持续高于6.0-6.5倍。
若发生以下情况，保利发展的发行人评级可能会下调：该公司的运营恶化，合约销售趋弱，或进行更大规模的扩张或举债购地，导致未来12-18个月其收入/调整后债务比率未能趋向80%，或EBIT/利息覆盖率持续低于4.0-4.5倍。
恒利的稳定评级展望反映了保利发展的稳定展望以及穆迪预计必要时恒利将获得保利发展的财务及运营支持，同时未来12-18个月恒利的财务指标将保持在可支持其个体信用状况的水平。
若恒利的个体信用质量加强及保利发展的评级得到上调，则恒利的评级可能有上调机会。若发生以下情况，恒利的个体信用质量可能会改善：该公司大幅改善规模与多样性；降低销售和利润的波动性；改善财务状况，EBIT/利息覆盖率持续高于4.0-4.5倍。
另一方面，若保利发展的评级被下调，则可能导致恒利评级下调。
此外，若有迹象表明恒利对保利发展的战略重要性大幅下降，或保利发展减持恒利或其支持力度下降，则恒利的评级可能会受到不利影响。
若恒利的个体信用质量削弱，则其评级也可能会有下调压力。发生这种情况的原因可能是恒利未能执行业务计划，导致其规模、销售额和运营现金流低于穆迪预期，或显著加快开发步伐，并采取大规模的购地计划，造成其流动性削弱，或EBIT/利息覆盖率下降，并持续低于2.0-2.5倍。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。
保利发展控股集团股份有限公司于1992年成立，按照合约销售额计算是中国最大的房地产开发商之一。截至2020年12月31日，该公司在中国的土地储备建筑面积为1.71亿平方米。该公司于2006年在上海证券交易所上市。中国保利集团有限公司（保利集团）是保利发展最大的股东，截至2020年12月31日持股40.5%，其中37.7%通过其全资子公司保利南方集团有限公司持有。保利集团由国务院国有资产监督管理委员会持股91.6%。
恒利（香港）置业有限公司于2006年在香港成立，是保利发展控股集团股份有限公司的全资子公司及其主要的境外投资与融资平台。
来源：穆迪投资者服务公司