标普：国瑞置业降级至'B-'，因再融资风险上升，展望负面

香港（标普全球评级）2018年9月7日 - 标普已将国瑞置业有限公司（Guorui Properties Ltd.，简称“国瑞”）的长期发行人信用评级从'B'下调至'B-'，展望负面；与此同时，标普将国瑞高级无抵押债券的长期发行评级从'B-'下调至'CCC+'。 评级下调反映，国瑞的债务杠杆高于标普预期，而且未来12个月不大可能显著改善。国瑞的流动性弱，再融资风险高。标普认为，国瑞的低现金余额使其容易受到市场波动和政府政策变化的影响。2018年下半年启动之新项目的现金产生（cash generation）的下滑空间也有限。 国瑞有大量短期债务，需要大量再融资。截至2018年6月底，国瑞的短期债务为168亿人民币，包括：30亿人民币境内债券、36亿人民币等值离岸高级票据、102亿人民币银行及其他借款。相比之下，国瑞只有18亿人民币现金和银行存款。 标普认为，最大的还款风险在于：国瑞2019年3月总计5.5亿美元的离岸债务到期。国瑞已经获得再融资所需的监管批准。然而，鉴于国瑞债券目前的交易价格远低于面值，投资者需求可能仍然疲软。 华尔街交易员的数据显示，国瑞现有3笔离岸美元债券，其中，2.5亿美元的GuoRui 10.2 03/01/19将于2019年3月1日到期，3亿美元的GuoRui 7 03/21/20将于2019年3月21日可回售（Puttable @100%）；2笔债券9月10日分别收盘在93.625和85.983（现金中间价）。 相比之下，标普认为，国瑞可以应对在岸债务到期。这是因为银行及其他借款大部分是项目贷款（project loans），还款与项目的销售进度挂钩。此外，这些贷款全部由价值更高的资产抵押担保，并可能展期。截至2018年6月底，国瑞已将354亿人民币资产用于抵押以获得220亿人民币的银行及其他借款。国瑞还可能就其主要投资物业获得新的商业抵押贷款支持证券（commercial mortgage-backed securities）审批，这意味着更高的贷款/价值比（loan-to-value ratios），以及更长的期限。 标普认为，国瑞的偿债能力将高度依赖于未来12个月合约销售的收益。标普估计，国瑞590亿人民币的可销售资源中，约60%将从9月份开始投放市场，其中包括2017年收购的大部分土地。可销售资源也偏向北京、上海附近的崇明岛、苏州和佛山，这些地区的需求相对稳健。 国瑞计划在2018年剩余时间里实现120亿人民币应占合约销售额（attributable contacted sales），如果成功，将会增加其现金和流动性资源。国瑞已显示出加速销售的强烈意愿。然而，一些项目的启动仍有待预售批准，可能会推迟。 负面展望反映，标普认为，未来6-12个月，国瑞的再融资风险高，尤其是离岸高级票据的再融资。 ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。