惠誉下调建业的评级至'B'；列入评级负面观察名单（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong - 13 Jul 2022: 本文章英文原文最初于2022年7月13日发布于：Fitch Downgrades Central China Real Estate to ‘B’; on Rating Watch Negative
惠誉评级已将建业地产控股有限公司（建业）的长期外币发行人违约评级自'B+'下调至‘B’。惠誉同时将建业的高级无抵押评级及其未偿付美元高级票据的评级自'B+'下调至‘B’，回收率评级为‘RR4’。惠誉已将上述所有评级列入负面观察名单。
此次评级下调是基于，建业流动性吃紧且2022年上半年合同销售疲弱。惠誉认为，建业很可能会将近期资产处置收益以及经营活动产生的现金用于偿付2022年8月到期的5亿美元债券。惠誉将建业列入评级负面观察名单的原因是，该公司美元债券兑付前景及拟议股权交易能否顺利完成存在不确定性。
关键评级驱动因素
流动性吃紧：惠誉预计，由于2022年上半年合同销售疲弱，建业的流动性状况仍将吃紧。2021年末建业持有不受限制现金59亿元人民币，似乎足以偿付其2022年8月到期的5亿美元境外债券及2022年到期的12亿元人民币信托贷款。建业目前正在进行中报审核，尚未向惠誉提供其最新的现金余额数据。
拟出售股份及发行可转债：惠誉预期，建业董事会主席向河南省铁路建设投资集团有限公司（河南铁建投集团）出售股权的交易将很快完成——尽管时间上仍有不确定性。建业于6月1日公告称，其董事会主席拟将所持建业29%的股权出售给河南铁建投集团下属的一家全资子公司。
股份出售对价6.88亿港元将作为股东贷款提供给建业。此外，建业将向上述子公司发行7.08亿港元可换股债券（可转债），年利率5%，24个月后到期（可再延期12个月），换股价不高于1.20港元。建业于6月30日表示，相关谈判和尽职调查工作已进入后期阶段。
合同销售疲弱：惠誉预期，2022年建业全年合同销售额将下滑30%至420亿元人民币左右，这与惠誉对中国房地产市场整体的预期降幅相似。建业2012年上半年的合同销售额同比下降55%至140亿元人民币，与房地产行业整体状况基本一致。
在河南省居领先地位：惠誉认为，建业的业务集中在河南省，这可能使其能够获得河南省政府的一些支持。建业在河南省一直保持着领先的市场地位，2021年其重资产业务的市场份额约为7%。近30年来，建业开发的住宅项目几乎均位于河南。截至2021年末，建业在河南省有230个项目。
土地储备充足：建业的权益土地储备约为3,860万平方米，预估销售价值为2,000亿元人民币，能够维持三至四年的销售需求。惠誉已考虑到部分大型项目的周转耗时较长。
为关联方提供担保：建业为河南弘道的一笔五年期银行贷款提供了5亿元人民币的财务担保，惠誉已将其计入建业的杠杆率计算。河南弘道由建业的董事会主席及最大股东拥有，而河南弘道的子公司是建业的供应商。若建业的关联方交易和财务担保增多，惠誉将考虑对该公司采取负面评级行动。
评级推导摘要
惠誉将建业的评级下调至‘B’，以反映其2012年上半年销售疲弱且财务灵活性有限。惠誉将建业的评级列入负面观察名单是基于，该公司能否兑付2022年8月到期的5亿美元债券及完成拟议股权交易存在不确定性。
与华南城控股有限公司（华南城，B-/负面）相比，建业的业务状况更强且流动性更充裕。华南城的权益合同销售额每年约为100亿元人民币，低于建业每年约300亿元人民币的水平。华南城于2022年5月完成了与深圳市特区建设发展集团有限公司的股权出售交易，此举改善了华南城的境内融资渠道。惠誉亦预期，建业完成股权交易后其融资渠道将得到改善。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2022至2024年间每年合同销售额总额为400亿-600亿元人民币；
- 2022至2024年间现金回款率为80-90%；
- 2022至2024年间毛利率约为15%；
- 2022至2024年间每年拿地预算约为合同销售回款的10%-30%。
回收率评级假设：
清算方法
- 清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。
- 对应收账款适用20%的折扣率，与惠誉的回收率评级标准一致。
- 对自有投资物业的账面价值适用43%的折扣率。建业自有投资物业组合的平均租金收益率为3%，属合理水平。该投资物业组合清算价值的隐含租金收益率将提高到6%，这在二级市场交易中被认为是可以接受的水平。
- 对房地产、厂房及设备（主要包括价值较低的建筑物）适用50%的折扣率。
- 对净物业库存适用38%的折扣率。建业的库存主要包括竣工待售物业、在建物业及拿地预付款。对这些不同的库存类别适用不同的折扣率，以得出净库存的混合折扣率。
- 对竣工待售物业适用30%的折扣率。已建成商品房单位更接近于随时可售库存。建业开发物业的毛利率长期保持在15%左右。此外，建业采用快周转策略，因此其库存账面价值应接近市场价值。鉴于此，惠誉采用30%的折扣率，低于其评级标准所载的常见折扣率50%。
- 对在建物业和开发项目预付款适用50%的折扣率。与已竣工项目不同，在建物业出售难度更高。此外，这些资产尚处于不同的完工阶段，因此对其采用50%的折扣率。适用折扣率之前的在建物业余额已扣除经利润率调整后的客户保证金。
- 对购地保证金适用10%的折扣率。与已建成商品房单元类似，开发用地更接近于随时可售库存。建业一直是河南省领先房企，与河南省政府保持着良好关系。惠誉认为，必要时建业可能会将其土地储备转售给政府。因此，惠誉采用的折扣率低于其评级标准所载的常见折扣率50%。
- 对合资企业净资产适用50%的折扣率。合资企业资产通常包括已建成单位、在建物业和土地储备。50%的折扣率与库存的基准折扣率一致。
对境外高级票据按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为‘RR4’。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
若建业未满足负面敏感性阈值的触发条件——尤其是在下列情况下，惠誉可能将其移出评级负面观察名单
- 及时兑付2022年8月到期的境外债券；
- 完成拟议股权交易，从而改善流动性和资本结构。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 未能兑付2022年8月到期的境外债券；
- 拟议股权交易长时间延迟；
- 流动性、融资渠道恶化，或销售回款减少。
流动性及债务结构
流动性吃紧：截至2021年12月末，建业持有不受限制现金59亿元人民币（不包括受限制现金27亿元人民币），而其短期债务为38亿元人民币。惠誉预计，建业将主要使用经营性现金及资产处置收益来偿还2022年8月8日到期的5亿美元债务。
发行人简介
建业成立于1992年，是河南省领先的地产开发商，专注于住宅房地产开发业务。该公司的重资产业务约占河南省7%的市场份额。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级