惠誉授予弘阳地产拟发行美元高级票据'B+'的评级
Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 10 Jan 2021: 本文章英文原文最初于2021年1月4日发布于：Fitch Rates Redsun Properties' Proposed USD Senior Notes 'B+'
惠誉评级已授予弘阳地产集团有限公司（Redsun Properties Group Limited，弘阳地产，B+/稳定）拟发行美元高级票据'B+'的评级，回收率评级为'RR4'。
该票据构成弘阳地产的直接、高级无抵押债务，因此其评级与弘阳地产的高级无抵押评级一致。弘阳地产计划将该票据募集的资金用于现有债务再融资及一般公司用途。
弘阳地产是弘阳集团有限公司（弘阳集团，B+/稳定）的子公司。鉴于弘阳集团的中国房地产开发业务均由弘阳地产进行，惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，在合并报表的基础上对这两家公司进行评级。
弘阳集团的评级是基于，得益于土地储备多元化程度的提高及审慎的财务政策，弘阳集团的合同销售规模有所扩大，从而令其杠杆率保持在50%以下，在'B+'评级同业中属稳健水平。此外，得益于物业租赁业务规模的扩大及物业管理业务的不断扩张，弘阳集团非房地产开发业务的收入水平高于同业。该公司评级的制约因素在于，其权益销售规模小于'BB-'评级同业的水平，且面临扩充土地储备来保持销售增长的压力。
关键评级驱动因素
销售额持续增长：鉴于弘阳集团的可售资源充足（主要位于需求持续强劲的江苏省及长三角地区其他城市），惠誉预计该公司的合同销售总额继在2020年前11个月增长28%至743亿元人民币之后将温和增长5%。惠誉估计，弘阳集团将超额完成其2020年750亿元人民币的合同销售总额目标。
杠杆率适中：惠誉预计，2021年弘阳集团的杠杆率（以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量）将保持在 40%-45%，与2020年的水平相似（2019年为42%），在'B+'评级同业中属合理水平。2020年弘阳集团拿地有所放缓，拿地支出为合同销售收入的0.5倍（2019年为0.6倍）。这令弘阳集团得以将其土地储备可支持开发的年期保持在约三年的合理水平并继续构建多元土地储备。
土地储备多元：2020年6月弘阳集团的总土储规模为1,840万平方米，足以支持约三年的开发需求。惠誉预计，2021年弘阳集团将降低在其总部所在地江苏省的土地储备比重至50%左右（2019年为58%）以进一步提高土储多元化程度，并将业务覆盖范围扩至38个城市。
EBITDA利润率稳定：惠誉估计，2020年弘阳集团的EBITDA利润率（加回已售产品成本的资本化利息）保持稳定——2019年该指标降从2018年的28%降至22%，原因在于，弘阳集团的业务扩张至江苏省以外城市令其收入获确认的项目有所增多。向江苏省以外地区扩张将令弘阳集团的利润率继续承压，但惠誉预计该公司的销售和管理支出与收入的比率将下降，原因是其确认收入将增加，这将对其EBITDA利润率形成支撑。
非房地产开发业务不断扩张：弘阳集团的非房地产开发业务包括投资物业和物业管理。该公司的投资物业租金收入主要来自南京的家居建筑装饰材料零售和批发商场——这些商场几乎满租。惠誉预计弘阳集团物业管理业务的营收增长将加速，原因是2019年该公司竣工楼面面积的交付有所加快且可能进行收购。2019年弘阳集团非房地产开发业务的EBITDA利息保障倍数约为0.2倍，高于大部分'B+'评级同业的水平。
评级推导摘要
弘阳集团的业务状况和财务状况与海伦堡中国控股有限公司（B+/稳定）、香港俊发地产有限公司（B+/稳定）及花样年控股集团有限公司（B+/稳定）等'B+'评级同业相似，其2020年300亿~400亿元人民币的权益合同销售规模小于'BB-'评级同业逾500亿元人民币的水平。弘阳集团评级的制约因素还在于，其略高于40%的杠杆率（即净债务与调整后库存的比率）高于'BB'评级同业的水平。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2020年合同销售总楼面面积保持平稳，2021年和2022年增加5%
- 2020年合同销售平均售价上涨8%，2021年和2022年每年上涨3%
- 2020至2022年间房地产开发业务的毛利率（加回资本化利息）约为30%
- 2020至2022年间拿地支出约占预售收入的50%
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 业务规模扩大至与'BB-'评级同业的水平相当
- 杠杆率（以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量）持续低于40%
- 可用现金与短期债务的比率持续高于0.8倍
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- EBITDA利润率（不包括已售产品成本的资本化利息）持续低于20%
- 杠杆率（以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量）持续高于50%
上述比率均基于母公司弘阳集团的并表财务数据。
流动性及债务结构
流动性充足：2020年6月末弘阳地产的现金余额为183亿元人民币（包括28亿元人民币的受限制现金及58亿元人民币的已抵押存款），短期债务为118亿元人民币。弘阳地产以境外现金存款作为质押物的境内债务为52亿元人民币；该公司的可用现金（不包括受限制及已抵押现金存款）足以覆盖其短期债务（不包括52亿元人民币的短期债务）。
来源：惠誉评级