穆迪授予海伦堡地产首次B2的公司家族评级，展望稳定

香港、2018年5月15日 - 穆迪投资者服务公司已向广东海伦堡地产集团有限公司（Guangdong Helenbergh Real Estate Group Co Ltd，“海伦堡地产”）授予首次B2的公司家族评级。评级展望为稳定。 评级理据 穆迪副总裁/高级信用评级主任曾启贤表示：“海伦堡地产B2的公司家族评级反映了该公司快速周转的业务模式和多样化的土地收购战略，这些因素可支持业务的增长和稳定的财务指标。” 海伦堡地产一直通过项目收购和城市更新等多种渠道来获得土地，使得公司能够以合理的成本维持土地储备。 穆迪估计，截至2017年12月底，海伦堡地产的土地储备成本约为每平方米人民币2,000元。这样的成本为定价提供了更大的灵活性，可支持公司未来12-18个月在充满挑战的运营环境中执行增长计划。 继2016年合约销售额同比增长24%后，2017年海伦堡地产合约销售额同比大幅增长71%，达到人民币257亿元。强劲的销售情况可支持公司的流动性和收入增长，从而在一定程度上缓解了未来12-18个月公司进行扩张时需要大幅增加举债的影响。 2017年海伦堡地产的平均合约售价同比增长42%，达到每平方米人民币9,772元，有助于未来12-18个月调整后毛利率从2017年的22.6%提高至24%左右，而毛利率的提高将可缓和借贷成本上升的影响。 穆迪预计未来12-18个月海伦堡地产的收入/调整后债务将依然基本稳定，达到70%-75%，而2017年为74%。同期，EBIT/利息覆盖率也将基本稳定，达到2.9倍左右，而2017年为2.8倍。上述指标符合其B2公司家族评级水平。 同时担任海伦堡地产主分析师的曾启贤表示：“但是，海伦堡地产是非上市民营企业，融资渠道偏窄，而且未偿信托贷款和资管公司贷款水平高，导致再融资风险增加。这些因素均使得该公司的评级受到制约。” 截至2017年12月底，信托贷款和资管公司贷款占海伦堡地产借款的60%以上。2018年到期的人民币88亿元短期债务中，穆迪估计绝大部分属于信托贷款和资管公司贷款。由于该公司的融资渠道窄，加上中国政府收紧对房地产行业的传统和影子银行贷款，因此上述情况会导致再融资风险增加。 但是，穆迪预计该公司有足够的现金来满足其短期再融资需求，降低了一些担忧。截至2017年12月底，其现金余额为人民币100亿元，可完全覆盖人民币88亿元的短期债务。穆迪同时留意到，2017年底该公司的已承诺地价款金额不大。 海伦堡地产B2的公司家族评级也受到其非上市企业地位所制约，因为非上市企业的透明度和治理要求普遍低于上市公司。 海伦堡地产的评级也反映了该公司在三四线城市的业务比重较高，原因是海伦堡地产的战略重点放在卫星城市，以抓住一二线城市的溢出需求。在市场下行周期，三四线城市较弱的经济基本面将使这些城市的房地产市场更加脆弱。 表明评级有下调压力的财务指标包括：（1）EBIT/利息覆盖率低于1.5-2倍；（2）流动性状况转弱或再融资风险增加，现金/短期债务比率降至1.0倍以下。 广东海伦堡地产集团有限公司（海伦堡地产）是一家总部位于广东的住宅房地产开发商，提供公寓、高层住宅和别墅等不同产品。2017年12月底，该公司在29个城市拥有土地储备面积2,800万平方米，包括大约1,300万平方米未交付的土地储备面积。其主要经营城市包括惠州、昆明、武汉和肇庆。 该公司于2005年由董事长黄炽恒先生创立，黄炽恒及其子拥有公司100%的股权。 来源：穆迪投资者服务公司