惠誉：中国最新出台的宽松政策或难提振新房销售额

Fitch Ratings-Shanghai/Hong Kong/Beijing-25 October 2022: 本文章英文原文最初于2022年10月24日发布于：China’s Latest Easing Policies May Not Revive New Home Sales 惠誉评级表示，中国最新出台的旨在稳定房地产行业、重振购房者信心的支持措施或不足以拉动购房需求。宽松的住房政策总体上带动了部分高线城市和国有房企实现小幅上涨，但只要购房者信心仍低迷，全国的新房销售额便很可能依然萎靡不振。 中央自9月底以来在前期政策举措的基础上加码出台的新举措推行范围有限且规模较小，其中包括通过降低首套住房抵押贷款利率以及在特定条件下减免征税来鼓励购房。 然而，开发商能否如期保质交房依然是购房者购买预售房的主要担忧因素。惠誉认为，相对于房价而言，可节省的抵押贷款利息成本和税款支出无足轻重，因而对新房销售额产生的影响可能并不大。 这在就业和家庭收入前景疲软（根据中国人民银行和国家统计局的最新调查显示）的情况下则更是如此。此外惠誉还预计，抵押贷款利率从经此轮下调后的水平进一步下调的政策空间有限，部分原因在于银行面临的净息差压力攀升。 政府目前解决此类问题的措施，如政策性银行提供专项贷款、商业银行成立房地产纾困基金为停工项目提供建设资金，或在一定程度上有所帮助。但即便如此，实施起来也可能面临挑战，并且若要大幅恢复信心亦尚需时日。同时，项目延期可能继续抑制购房者购买新房的意向。 惠誉预计，中国人民银行或将更多借助政策利率以外的其他工具来刺激需求以及发挥政策驱动作用来提振购房者信心。例如，央行9月份通过抵押补充贷款计划向三大政策性银行注入1,082亿元人民币净额。部分政策性银行已向受困项目提供可观的专项贷款以资助其建设及“保交房”，但此类项目的施工进度和质量仍存在不确定性。 8月以来，国有企业中债信用增进投资股份有限公司（中债信用增进公司）为多家未陷入财务困境的私营房企发行的新境内债提供担保。然而，10月初一家近期出售此类由国企提供担保的境内债券的大型房企未能偿付其境外债券利息，这凸显了政府目前用以稳定房地产行业和恢复信心的措施存在一定的限度。 国有房企的合同销售额近期企稳表明政府最新出台的支持措施有一定的作用。然而，惠誉认为，此类国有房企的库存仅占市场的少数，而近期大多数的私营房企的现金头寸很可能依然因合同销售额疲弱而捉襟见肘。 如果近期购房需求无明显恢复，政府后续或将出台更多支持性政策，但这些政策可能仍然仅在有限范围内推行并针对特定人群，如首套购房者和改善性置业者，尤其是希望扩大居住空间的多孩家庭。该等政策将与提高生育率的国家战略及政府打击炒房的坚定立场一致，尽管2022年基数较低，这些政策拉动住房需求大幅反弹的可能性依然不大。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级