穆迪维持龙湖的评级；展望调整为负面（完整评级公告）

香港、2022年11月1日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司维持龙湖集团控股有限公司（龙湖）Baa2的发行人评级和高级无抵押债务评级。 同时，穆迪将龙湖的评级展望从稳定调整为负面。 穆迪高级副总裁曾启贤称：“负面展望反映了我们认为龙湖在波动的商业和融资环境中的重大人事变更可能会削弱其运营和融资稳定性。这可能进而降低公司强劲的流动性缓冲，后者对公司在不利市场环境下维持信用质量至关重要。” “维持评级反映了我们预计龙湖将维持稳健的财务指标和充裕的流动性。”曾启贤补充称。 评级理据 10月28日，龙湖宣布吴亚军女士已辞去公司执行董事和董事会主席职务。与此同时，公司委任执行董事兼首席执行官陈序平先生为董事会主席。 吴亚军女士在较为波动的市场环境中辞任，这可能会给公司维持销售业绩和顺畅融资渠道带来不确定性。在中国民营开发商的融资条件极具挑战性的背景下，上述领域的削弱将减少该公司应对中国房地产下行周期的流动性缓冲。 但龙湖Baa2的评级仍然受到其经常性租金收入、稳健财务状况和充裕流动性的支持，这可为其应对短期波动性提供一定缓冲。 龙湖的制度结构和企业文化也可缓解重大人员变动产生的运营影响。 由于中国房地产市场较具挑战的运营状况，2022年前9个月龙湖的合约销售总额下降28%至人民币1,460亿元。虽然由于基数较低且一二线城市的房地产销售逐渐稳定，2022年第三季度该公司合约销售额已恢复至0.8%的增速，但仍未出现持续复苏迹象。近期管理层重大变更也可能推迟销售复苏趋势。 但龙湖的经常性租金收入可为其现金流提供一定支持。穆迪预测，2022年和2023年该公司的经常性租金收入将以15%-20%的年增速稳定增长，从2021年的人民币104亿元分别增至人民币130亿元和人民币150亿元左右。这一经常性租金收入将覆盖龙湖未来12-18个月内总利息支出的140%-160%。 此外，穆迪预计未来12-18个月内龙湖以债务/资本比率衡量的债务杠杆将总体稳定在45%-50%，同期EBIT/利息比率将维持在5.0倍左右。上述预测信用指标可继续支持该公司Baa2的评级。 龙湖流动性仍将保持充裕。公司近期再融资需求较低，这部分缓解了穆迪对公司融资渠道可能削弱的担忧。具体而言，该公司只有一笔3亿美元（约合人民币20亿元）的境外债券和几笔总额约为人民币100亿元的境外债将于2023年底前到期或可回售。该公司还于10月31日提前偿付了51亿港元的银团贷款。截至2022年6月，该公司的现金结余为人民币870亿元。 龙湖的发行人评级和高级无抵押债务评级不受运营公司层面债务优先受偿的影响。这是因为虽然龙湖是一家控股公司，大部分债权在运营子公司层面，但龙湖的债权人受益于集团多元化的业务结构，现金流来自大量运营子公司和不同业务领域，如地产开发、购物中心和公寓租赁。业务的多元化缓解了结构性从属风险。 治理因素方面，穆迪将龙湖的所有权集中度纳入考量。截至2022年10月31日，龙湖的大股东蔡馨仪女士（吴亚军女士的女儿）通过XTH信托持有公司43.41%的股权。穆迪还考虑了该公司管理层维持审慎财务政策的良好记录，体现为：净债务/股本比率稳定在45%-55%；成熟的管理团队；9人组成的董事会中有4名独立非执行董事；公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》要求采取了其他内部治理结构和披露标准。 可引起评级上调或下调的因素 由于展望为负面，龙湖的评级近期获上调的可能性不大。 但若龙湖能维持以下几项，穆迪可以将评级展望调整回稳定：（1）审慎的财务管理；（2）稳定的合约销售；（3）财务指标；和（4）成本稳定的各类融资渠道。 另一方面，若发生以下情况，则穆迪可能下调龙湖的评级：（1）公司业务削弱；（2）财务管理政策变得激进，财务指标转弱；以及（3）融资渠道受限，从而影响其出色的流动性。 表明评级可能下调的重要指标包括：债务/资本比率持续高于45%-50%；EBIT/利息比率持续低于5.0-5.5倍；经常性租赁收入/利息覆盖率持续低于95%-100%。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 龙湖集团控股有限公司是中国领先的住宅和商业房地产开发商之一。该公司于1993年成立，其业务始于重庆，并在当地建立了品牌知名度。截至2022年6月底，龙湖的土地储备权益总建筑面积约为6,767万平方米，分布于中国五大经济地区的69个城市。 来源：穆迪投资者服务公司