惠誉授予新城发展拟发行美元票据'BB'的评级

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 07 Aug 2020: 本文章英文原文最初于2020年8月5日发布于：Fitch Rates Seazen Group's Proposed USD Notes 'BB' 惠誉评级已授予新城发展控股有限公司（Seazen Group Limited，“新城发展”，BB/稳定）拟发行高级美元票据 'BB' 的评级。拟发行票据构成新城发展的直接、高级无抵押债务，因此其评级与新城发展的高级无抵押评级一致。 新城发展及其子公司新城控股集团股份有限公司（新城控股，BB/稳定）的发行人违约评级和稳定的评级展望是基于惠誉认为，尽管这两家公司的创始人兼原董事长王振华先生于2020年年中因与公司无关的罪名被判处五年有期徒刑，其运营风险、财务风险以及获得流动性的能力已企稳且未大幅恶化。王振华之子已就任这两家公司的董事长，此前其为非执行董事。王振华不再担任两家公司的任何职务，但仍对新城发展持股71%，而新城发展对新城控股持股67%。 惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，采用并表的方法对新城控股进行评级。 关键评级驱动因素 融资和流动性企稳：新城发展的融资渠道因王振华被拘受到了短期影响，但已有所恢复，并且该公司自2019年8月起从多家境内外银行获得了融资。该公司于2020年多次在境内外市场发债，令其融资渠道得到进一步改善。此外，该公司合同销售额的持续增长、项目处置，以及2019年下半年放缓拿地的决策，均有助于其保持充足的流动性。 新城发展境内外债券附有的控制权变更条款规定，如果控制权变更后，该公司的境内债券或境外债券被国内评级机构或国际评级机构采取负面评级行动、授予负面评级展望或下调评级，则该公司须出价回购其所有未偿票据。王振华被拘以来新城发展未违反其债券条款。 销售增长有望恢复：惠誉预计，随着更多项目的推出，新城发展的销售额将在2020年下半年逐步复苏。由于新冠疫情导致已售总楼面面积减少，上半年销售额下滑了20%，平均售价也下跌4.7%至每平方米11,113元。新城发展2019年实现了2,710亿元人民币的全年合同销售额，同比增长22%，略高于其全年销售目标。合同销售楼面面积达到2,430万平方米，同比大增34%。 土地储备多元且充足：惠誉估计，尽管新城发展在2019年下半年放缓了拿地且处置了部分项目，但其土地储备足以支持约四年以上的开发需求。截至2019年末，新城发展46%的土地储备分布在长三角地区，公司将继续立足这一市场，但已在其他地区扩充土地储备，以纾缓地域地区市场的不确定性。2019年新城发展的拿地成本处于低位，约为每平方米2,503元人民币。 杠杆率或出现波动：惠誉预计，随着新城发展合同销售规模和投资物业业务的扩大，其杠杆率将较2019年水平有所攀升。惠誉估计，由于2019年下半年拿地活动减少，新城发展的杠杆率（按比例合并合资公司及联营公司报表后）自2018年的44%降至25%左右。新城发展的业务实力受到下列因素的支持：业务规模庞大，土地储备多元，以及不断增长的投资物业业务产生可预见的合同租金收入。 经常性收入增加：惠誉预计，新城发展的经常性EBITDA将继续快速增长，这将为其利息偿还提供有力支持。2019年新城发展运营吾悦广场购物中心（主要位于三线城市）所得租金和物业管理费收入接近翻番至39亿元人民币。同年，新城发展的经常性EBITDA与利息支出的比率达到了0.4倍。 评级推导摘要 新城发展对新城控股持股67%，因此惠誉基于其《母子公司评级关联性标准》，采用并表方法对两家公司进行评级。两家公司在战略和运营层面的强关联性体现在，新城发展的中国房地产开发业务全部由新城控股负责，新城发展则负责筹集境外资金来支持集团业务扩张。两家公司的董事长为同一人。 因实施高销售周转率的战略，新城发展的合同销售额已快速增至高于评级处于'BB'区间的多数同业的水平。2019年新城发展的权益销售额达1,800亿元人民币，高于远洋集团控股有限公司(BBB-/稳定，独立信用状况为bb+)和旭辉控股（集团）有限公司(BB/稳定)的水平，且几乎两倍于中国奥园集团股份有限公司(BB-/正面)、合景泰富集团控股有限公司(BB-/稳定)及龙光地产控股有限公司(BB/稳定)的水平。新城发展的投资物业业务增长迅速，2019年经常性收入为39亿元人民币，经常性EBITDA利息保障倍数为0.4倍。该公司的投资物业组合约为660亿元人民币，远高于所有其他'BB'评级的同业，是2019年以前公司杠杆率高企的主要原因。 由于拿地行动放缓，2019年新城发展的杠杆率（以按比例合并合资公司及联营公司报表后净负债与调整后库存的比率衡量）下降至25%。但在此之前，其高于40%的杠杆率与旭辉等'BB'评级同业的水平一致，但高于远洋集团35%的杠杆率水平。新城发展的经常性EBITDA利息保障倍数为0.4倍，与远洋集团的水平相近。但是，与新城发展相比，远洋集团的投资物业业务更加强劲且经营时间更长，因此其独立信用状况比新城发展高一个子级。 关键评级假设 -2020年至2022年期间购地款占权益销售收入的50%-60%（2019年为33%） -2020年至2022年期间每年投资物业资本支出为250亿元人民币（2019年为170亿-200亿元人民币 - 总体EBITDA利润率继续高于25% （2019年为21%，含资本化利息） - 新城发展继续为新城控股的控股股东，且两家公司之间的运营关联性未减弱 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉对新城发展和新城控股采取正面评级行动/上调评级的未来发展因素包括： - 按比例合并合资公司的报表后净债务与调整后库存的比率持续低于40% - 经常性EBITDA与已付利息的比率持续高于0.4倍 - 融资渠道和预售情况与惠誉的预期相比未显著恶化 可能单独或共同导致惠誉对新城发展和新城控股采取负面评级行动/下调评级的未来发展因素包括： - 融资渠道减弱，且预售情况较惠誉的预期显著恶化 - 并表合同销售额与总债务的比率持续低于1.5倍（2019年为1.8倍） - 按比例合并合资公司的报表后净债务与调整后库存的比率持续高于50% - EBITDA利润率持续低于18% 流动性及债务结构 流动性充裕：截至2019年末，新城发展持有不受限制的现金余额597亿元人民币，足以覆盖其408亿元人民币的短期债务。新城发展于2020年6月发行了票息率6.45%、2022年到期的4亿美元高级票据，新城控股亦于2020年3月发行了票息率5.1%、2023年到期的6亿人民币公司债。此外，2020年年初，新城控股以旗下四座吾悦商业物业为支持，推出了总额为29亿元人民币的资产支持专项计划，票面利率为4.8%。惠誉预计，自2020年开始，新城发展将逐步变现其购物中心以获得低成本资金。 来源：惠誉评级