标普将雅居乐的展望从负面调整至稳定，因盈利增速改善；确认 'BB' 主体评级、下调债项评级至 'BB-'

- 房地产销售执行的改善和房地产开发以外业务的增长，将推动雅居乐集团控股有限公司（雅居乐）在未来两年实现盈利的增长和利润率的稳定。 - 我们预计，在保持审慎资本支出、持续募集股权资金、回收资产的支持下，雅居乐的债务增长将继续受控。 - 2021年3月30日，标普全球评级确认雅居乐长期主体信用评级为“BB”，同时因其优先偿还债务（priority debt，标普定义）增加，下调该公司优先无抵押债券的长期债项评级至“BB-”（下调前与主体评级一致为“BB”）。 - 雅居乐展望从负面调整为稳定是因为，我们认为未来12个月该公司的土地收购和房地产开发以外业务的其他资本支出将保持审慎节奏。我们还预计，该公司将实现温和销售增长，支撑其结转收入稳步增加，同时利润率将保持总体稳定，从而使其杠杆水平在改善之后得到维持。 香港，2021年3月30日—标普全球评级今日宣布对雅居乐采取以上评级行动。 雅居乐房地产开发业务的可售货值将保持在强劲水平。在海南省政府2018年4月份推出的限购措施过去两年之后，雅居乐的海南清水弯项目正在释放。2021年该公司可售货值将超过人民币2500亿元，高于去年的2200亿元。我们预计2021年雅居乐的销售去化率将达到60%，合同销售额将达到1500亿元。依靠2020年350亿元至400亿元的未结转收入和将于2021年结转的合同销售额，2021年雅居乐房地产开发业务的营业收入将增长15%-20%至800亿-830亿元。 以物业管理和环保为主的房地产开发以外业务也将贡献利润增长。我们预计这些板块的营收增长将快于房地产开发业务，2021年达到30%左右。这种增长既会来源于内生性的增长，也将来源于收购其他公司之后获得的新产能或新的管理面积。 未来两年雅居乐的毛利率可能会下降至28%-30%。我们预计清水湾项目的营收贡献将从2020年的200亿元左右下降到100亿-150亿元。和同业一样，雅居乐的整体利润率也面临着行业竞争造成的压力。2020年由于部分低利润率项目的结转，雅居乐除清水湾以外其他项目的利润率约为21%-22%，低于2019年的29%。 我们认为雅居乐物业管理和环保业务的盈利能力已在2020年见底。去年该公司合并了利润率较低的中民未来物业服务有限公司，疫情期间危险废物处理的需求也比较低迷。但考虑到环保行业供给的增加，其盈利能力大幅反弹的可能性不大。 我们预计雅居乐将继续通过审慎资本支出和资产的回收，来控制债务增长速度。正是在这些举措帮助下，该公司债务对EBITDA比率已从2019年的6.5倍下降到2020年的4.8倍。 2020年，雅居乐收购土地约40宗，应付成本人民币234亿元，较2019年减少35%。我们预计雅居乐2021年的土地收购和其他业务资本支出约为390亿元-410亿元，相当于全年房地产销售和其他业务现金回款总额的40%左右。通过收购土地形成的可售货值主要用于补足全年去化部分。 雅居乐持续进行资产周转，应该会降低它对债务的依赖。该公司正在申请其从事生态景观和装饰家居服务的建筑子公司雅城集团在香港上市，可能会融资人民币30亿-50亿元。雅居乐也有可能在机会来临时分拆其他非房业务。为分散风险，该公司还引入合作伙伴入股现存项目。2020年12月和2021年2月，雅居乐引入平安不动产有限公司入股7个项目，总对价人民币61亿元。我们预计未来两年还会有更多类似交易，从而为雅居乐新的投资提供资金。 雅居乐的展望为稳定是因为我们预计，未来12个月该公司的土地收购和其他非房地产开发业务资本支出将保持审慎。我们还预计该公司的销售额将实现温和增长，支持其结转收入稳步增加，同时利润率将总体稳定，从而使其杠杆水平在改善之后得到保持。 如果雅居乐的营收增长或利润率弱于我们预期，或该公司因资本支出需求增加而未能控制其债务增速，进而导致该公司偏离其去杠杆趋势，那么我们可能会下调其评级。具体指征将是合并及按比例合并的债务对EBITDA比率未能维持在5倍以下。 未来12个月上调评级的可能性不大。但如果雅居乐能够显著加强盈利能力、扩大营收规模，同时保持审慎的财务纪律，使其合并及按比例合并的债务对EBITDA比率持续改善至4倍以下，那么我们有可能上调其评级。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级