标普：开发商业绩报告显示疫情冲击前压力已存在

香港，2020年4月8日—开发商2019年业绩报告显示，多数开发商在遭遇新冠疫情冲击前，已面临利润率承压的境况。疫情只是放大了危机前已存在的压力。不温不火的销售和下降的利润率将主导2020年中国开发商的评级情况，在美元融资枯竭的情况下更是如此。我们维持我们的基本假设预期，即2020年全国合同销售金额下降5%-10%。标普全球评级今日发布的报告《中国开发商2019年业绩披露出疫情冲击前的压力》如是表示。 标普全球评级信用分析师梁蔚表示：“近几年开发商稳步发展，在房地产销售大涨势头下几乎所有公司的规模都得到扩张。多数受评开发商似在繁荣期构建了足够的缓冲余地。然而，对于那些未在好年份增强自身财务实力的较弱开发商而言，新冠疫情导致的业务冲击暴露其劣势。” 约2/3受评开发商公布的2019年结转营收收入低于我们原本预期，令总营收较预期低约2%。最差的比我们预期低30%-35%。对开发商合同销售总额增长贡献较大的联合营公司项目增速超出我们的预期。由于这些项目的并表比例的增速低于销售增速，因此结转收入和合同销售额之间产生了缺口。 受评开发商2019年营收平均增长28%。而两年前这些公司的合同销售金额同比增长51%。中国住宅房地产项目的平均开发销售周期约为两年。我们认为开发商延长建设周期以延缓支出，是造成上述缺口的原因。 本质上而言，就是部分开发商在繁荣期激进扩张，当疫情导致市场突然停摆的情况下，这些开发商可能措手不及。一些开发商通过提升合资项目比例来加快扩张，在项目排布愈来愈大的情况下，项目交付的执行难度也越来越大。 毛利润率已明显下降。土地成本上升、持续的限价政策、以及大幅降价举措（尤其是低线城市），推动毛利润率下降。截至2020年4月3日已公布年报的40家受评开发商的毛利润率均值较2019年下降约3个百分点至30%左右。 超过45%的开发商的毛利润率降幅高于2个百分点，而四分之一开发商的毛利润率降幅为5个百分点或更高。我们预计毛利润率将继续下降。 标普全球评级信用分析师叶翱行表示：“新冠疫情爆发，全国不得不采取严格的防疫控制措施，开发商2020年施工建设也因此暂停约两个月。这可能导致部分原本计划今年交付的项目延后至2021年，使得2020年营收确认可能面临更大降幅。” 到3月底几乎所有售楼中心已重新开放，截至2020年3月31日的全国房地产销售面积已趋平至2018年和2019年水平。这是在中国经济和社会活动逐步恢复的背景下实现的。尽管一季度合同销售金额同比下降20%，但3月单月合同销售总额环比反弹136%，2月为环比下降44%。 上述反弹使我们认为出现更负面情景的可能性下降。我们在上月的压力情景测试中描述过一个更严峻的情景，即全年行业合同销售额下降15%-20%。 然而，我们注意到全球经济正迈向衰退，这可能继续抑制对中国房地产的需求。我们认为绝大多数自住型需求只是延后了，并没有消失，但销售反弹可能是脆弱的。需求仍高度依赖消费者（和投资型购房者）的信心，而考虑到全球经济下行前景，消费者信心并不确定。目前我们仍维持我们的基本假设预期，即2020年全国合同销售金额下降5%-10%。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级