穆迪将新城发展和新城控股的展望从负面调整为稳定

香港、2020年1月15日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将新城发展控股有限公司（新城发展）、新城控股集团股份有限公司（新城控股）和New Metro Global Limited的评级展望从负面调整为稳定。 与此同时，穆迪维持了下列评级： • 新城发展Ba2的公司家族评级和Ba3的高级无抵押债务评级； • 新城控股Ba2的公司家族评级，以及 • New Metro Global Limited发行、并由新城控股担保的债券的Ba2受支持高级无抵押债务评级。 新城控股是新城发展的子公司，后者持有新城控股67.1%股权。上述两家公司合称新城集团。 评级理据 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“新城集团的展望从负面调整为稳定反映集团最大股东、前董事长王振华被捕之后，两家公司的流动性得到改善，并且显示其恢复融资渠道的能力。” “因合约销售强劲且主动采取措施保持流动性，新城集团的流动性得以增强，这将为上述两家公司因前董事长遭刑事指控所导致的风险提供良好的缓冲空间。”曾启贤补充道。 穆迪称，过去2-3个月新城集团在改善融资渠道方面取得了一定进展，具体反映为于去年12月成功发行美元债券进行再融资，并显示出有能力进一步获得银行贷款支持其持续经营。 虽然有几家大型银行尚未恢复向新城集团贷款，穆迪预计若公司能维持强劲的合约销售及良好的流动性，上述银行有望于今年逐步恢复新城集团的贷款。 上述担忧因集团内部资源充足（具体表现为集团持有大量现金且合约销售增长强劲），可完全覆盖未来12-18个月的到期债务和应付购地款项而得以部分缓解。 新城发展拟实施的定向增发可融资约3.5亿美元，若成功完成可进一步增强集团流动性。 穆迪注意到2019年下半年，也就是前董事长遭指控之后的这段时间新城集团的合约销售维持强劲。总体而言，集团2019全年合约销售额同比增长22.5%至人民币2,708亿元。 此外，集团拥有以“吾悦广场”为品牌的庞大投资型物业组合，未来两年可带来人民币30-45亿元的租金收入（不包括商业地产物业管理服务收入）。穆迪预计该部分收入可覆盖同期利息支出总额的45%左右。 此外，虽然2019年下半年集团暂缓购地之后，预计未来1-2年公司可能会加大购地力度，但穆迪预计集团信用指标仍将与Ba2的公司家族评级相符。 因合约销售强劲，集团财务指标亦会受预期的收入强劲增长支撑。穆迪认为集团将在购地方面维持审慎策略。 具体而言，新城控股的调整后收入/债务比率和调整后EBIT/利息覆盖率（包括合资公司贡献在内）2020年将从2019年6月30日前12个月的57%和3.0倍分别改善至80%-85%和4.0倍左右。 与之类似，新城发展的以调整后收入/债务比率衡量的杠杆率，和调整后EBIT/利息覆盖率（包括合资公司贡献在内）同期将从54%和2.7倍分别改善至75%-80%和3.5倍-4.0倍。 新城控股Ba2的公司家族评级继续反映其强劲的销售执行、大规模业务运营且旗下零售购物中心贡献的重复性租金收入不断增长。但其评级也考虑了业务高度集中于长三角地区的影响，因此易受地区经济波动性的冲击，以及合资公司业务规模较大等因素的影响。 新城发展Ba2的公司家族评级主要反映其子公司新城控股的信用状况，因为新城发展的业务运营和财务状况基本由新城控股层面决定。上述两家实体联系紧密，具体反映为两家实体之间签订的公司间贷款协议，以及新城发展在新城控股的持股比例较高。 环境、社会和公司治理（ESG）因素方面，穆迪亦将新城发展的所有权集中度纳入考量。截至2019年9月30日，新城发展主要股东王振华先生共持有该公司71%股权。 新城发展所有权较集中的风险在一定程度上得到下列因素的缓解：（1）公司的审计、提名和薪酬委员会均由独立非执行董事主持以监管其公司治理；（2）过去3年分红比例均为20%-25%的适度水平；（3）公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求建立了其他内部治理结构和标准。 新城发展和新城控股的流动性良好。穆迪预计，该公司的现金持有规模和运营现金流将足以覆盖其短期债务和未来12-18个月的承诺未付地价款。 由于存在结构性从属风险，新城发展Ba3的高级无抵押债券评级较公司家族评级低一个子级。 从属风险反映了新城发展大部分债权主要在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司层面债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。 另一方面，新城控股担保票据的Ba2高级无抵押债务评级并未就此作子级调整。虽然新城控股的大多数债权在运营子公司层面，但其业务呈多元化，大量运营子公司产生现金流，并有不同业务部门从事房地产开发和房地产投资，因此缓解了结构从属风险。 不过，若新城发展和新城控股的销售情况在行业周期中能持续表现出韧性，并且同时维持强劲的流动性和审慎的财务管理，则穆迪可能会上调上述两家公司的评级。 具体而言，显示其有评级上调可能的具体指标包括：（1）调整后收入/债务比率（包括合资公司贡献在内）持续高于85%-90%；（2）EBIT/利息覆盖率（包括合资公司贡献在内）持续高于4.0倍，或其租金收入/利息覆盖率持续高于50%。 但若发生以下情况，则其将面临评级下调压力：（1）集团合约销售增速放缓，或（2）其信用指标转弱，EBIT/利息覆盖率（包括合资公司贡献在内）降至3.0倍以下，调整后收入/债务比率（包括合资公司贡献在内）持续降至70%-75%以下，或（3）集团流动性恶化，反映为现金/短期债务比率降至1.25倍以下。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 新城发展控股有限公司于1996年由王振华先生创立，主要在国内从事住宅开发。 新城控股是由新城发展持股67.1%的子公司，在后者的业务中占比很高。 截至2019年6月底，新城集团（包括新城发展和新城控股）的土地储备分布在全国103个城市，在总建筑面积约为1.31亿平方米。 来源：穆迪投资者服务公司