穆迪维持华润置地的Baa1评级并向其拟发行的永续债授予Baa2的次级债评级；展望稳定

香港、2019年12月2日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已维持华润置地有限公司（华润置地）Baa1的发行人评级、华润置地的中期票据计划的(P)Baa1高级无抵押债务评级，以及华润置地的债券的Baa1高级无抵押债务评级。 同时，穆迪向华润置地拟发行的次级永续债授予Baa2的次级债评级。 拟发行的票据的募集资金将用于一年内到期的中长期境外债务再融资。 评级展望稳定。 评级理据 穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“华润置地Baa1的发行人评级反映了该公司可持续的业务模式，支持因素包括：（1）覆盖全国的业务和集中于一二线城市的优质土地储备；（2）其庞大的投资型房地产组合带来不断增长的经常性收入；（3）顺畅的融资渠道及与母公司华润集团有限公司（华润集团）的运营协同效应。” “虽然未来1-2年华润置地对住宅房地产开发业务和投资组合的增长计划会削弱其信用指标，但我们预计该公司将保持节制有度的财务管理策略，并保持其主要信用指标处于其Baa1评级对应指标范围内。”杨昱颖补充道。 具体而言，穆迪预计未来12-18个月华润置地的净债务/净资本比率将维持在35%-36%的高水平，而截至2019年6月底的12个月期间该比率为35.3%。其利息覆盖率也将从截至2019年6月底的12个月的6.3倍和2018年的7.7倍进一步小幅降至6.0倍左右。这些预测指标仍在穆迪对该公司Baa1评级水平的预期之内。 在环境、社会和公司治理（ESG）因素方面，华润置地Baa1的发行人评级考虑了公司：（1）节制有度的财务管理，在业务扩张和财务杠杆之间取得平衡；（2）良好的运营和执行历史；（3）受中国中央政府监督和监控的华润集团有限公司（华润集团）持有公司大多数股权；（4）该公司需根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求，披露重大关联方交易；（5）拥有多元化的董事会和6个特别委员会来监督公司的运营。该公司具有稳定的派息政策，体现为过去3年分红比例约占其净利润的25%-35%。 华润置地的流动性状况出色，这得益于其持有的大量现金、适度的短期债务到期状况以及顺畅的境内外融资渠道。2019年6月30日其现金/短期债务覆盖倍数维持在4.1倍的健康水平。穆迪预计，华润置地的现金和运营现金流可足以应对未来12-18个月承诺支付土地款和再融资需求。 拟发行永续债的Baa2次级债评级较华润置地的Baa1发行人和高级无抵押债务评级低一个子级，以体现相关证券的从属地位。 穆迪将华润置地拟发行的永续债视作100%债务类证券，原因是第5年证券票息将大幅跳升300个基点，令公司有强烈动机提前偿付上述证券。 此外穆迪预计华润置地递延支付票息的可能性较低，因为公司财务状况健全，且存在股利制动机制。 但是，若华润置地继续发行具有延期支付利息和从属地位的债券，使之在资本结构中所占比例较高，或者穆迪认为华润置地可能会在违约前延期支付大量利息，则上述次级永续债的评级可能会被下调。 稳定展望反映了穆迪预计（1）华润置地将维持房地产开发与投资模式；（2）其负债杠杆率将保持在符合评级水平的范围内。 穆迪还预计该公司将继续获得其华润集团的运营支持，并将保持顺畅的境内外银行融资渠道。 若发生以下情况，则中期内其评级可能会上调：（1）该公司扩大其投资型房地产组合，为其开发业务提供大量资金；或（2）维持强劲的信用指标，净债务/净资本比率持续低于30%-32%，EBIT/利息覆盖率高于8.5倍-9.0倍。 另一方面，若发生以下情况，穆迪可能下调华润置地的评级：（1）销售额显著低于穆迪的预期；（2）利润率大幅下降；（3）快速扩张对流动性产生负面影响；或（4）负债杠杆率大幅上升。 显示其评级有下调压力的信用指标包括：EBIT/利息覆盖率降至低于5倍-6倍，调整后净债务/净资本比率持续高于40%。 另外，如果华润集团在华润置地的持股比例从目前的59.55%降至50%以下，则会表明两家公司关系削弱，因此会对华润置地的评级产生压力。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 华润置地有限公司（华润置地）于1996年成立，是国内领先的地产投资及开发企业。截至2019年6月底，该公司的土地储备总建筑面积为6,740万平方米，分布在中国75个城市，包括北京、上海、深圳、天津、成都和重庆。 2019年6月底华润置地在营投资型房地产总建筑面积为950万平方米，包括高端商场、写字楼和酒店。该公司2018年收入为人民币1,210亿元（180亿美元）。 来源：穆迪投资者服务公司