惠誉确认中海宏洋的评级为'BBB'；展望稳定（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 03 Jul 2024: 本文章英文原文最初于2024年7月2日发布于：Fitch Affirms China Overseas Grand Oceans at 'BBB'; Outlook Stable
惠誉评级已确认中国海外宏洋集团有限公司（中海宏洋）的外币长期发行人违约评级为'BBB'，展望稳定。惠誉同时确认中海宏洋的高级无抵押评级及其担保未到期票据的评级为'BBB'。
惠誉采用自上而下的评级方法，基于中海宏洋母公司中国海外发展有限公司（中国海外发展，A-/稳定）'bbb+'的独立信用状况，下调一个子级得出中海宏洋的评级。鉴于中海宏洋的业务规模及其对实现中国住房建设目标的重要性有限，惠誉预期，中国海外发展的最终母公司国有企业中国建筑股份有限公司（A/稳定）向中国海外发展提供的支持不会惠及中海宏洋。
中海宏洋‘bb’的独立信用状况受到其稳健的市场地位、健康的杠杆率以及较高的财务灵活性的支持，但同时受到其业务集中在低线城市的制约。
关键评级驱动因素
强大母公司构成评级支持因素：惠誉认为，中国海外发展支持中海宏洋的意愿在运营层面为“高”，在战略层面为“中等”，在法律层面为“低”。中海宏洋在运营层面与中国海外发展的核心房地产开发业务密不可分；中国海外发展持续扩大在高线城市的业务布局，而与中国海外发展共用品牌的中海宏洋则专注于低线城市。中海宏洋在该等城市的业务对于中国海外发展这样一家全国性房企而言至关重要。然而，中海宏洋对中国海外发展的财务贡献度较小，并且中海宏洋和中国海外发展在法律层面的关系（如担保、交叉违约等）有限。
销售额下降：惠誉预计2024年中海宏洋的销售额将下降20%，至345亿元人民币，这代表6月至12月的每月销售额为28亿元人民币，与2023年下半年和2024年前五个月的平均水平28亿元人民币和30亿元人民币基本持平。2024年前五个月，中海宏洋的总销售额同比下降30%，好于中国百强房企44%的降幅（基于中国房地产信息集团(CRIC)数据）。
市场较弱但公司的市场地位强健：尽管市场疲弱，但惠誉认为中海宏洋会保持其强健的地位；2023年在其经营业务的40个城市中的18个城市位列前三（按销售额衡量）。中海宏洋正将重心转向省会城市和改善性购房群体，这有助于在市场持续低迷之际维持销售表现。惠誉认为，尽管低线城市的人口结构和经济增强前景或趋弱，但该公司将继续受益于购房者对质量的偏好，表现继续领先于同业。
健康的杠杆率：中海宏洋的杠杆率（以净债务与净物业资产之比衡量）2023年稳定在34%（2022年为36%）。惠誉预计，得益于审慎的购地方式，未来两年中海宏洋将保持正经营性现金流且杠杆率将保持在35%左右。惠誉估计，购地支出将与2022年和2023年下降后的购地支出基本持平。
2024年前五个月，中海宏洋的总购地金额仅为2.2亿元人民币（2023年前五个月为15亿元人民币），占其同期合同销售总额的1.5%。管理层表示，土地收购活动缓慢主要是由于缺乏满足公司要求的优质地块。
稳健的财务灵活性：得益于畅通的多元化融资渠道，中海宏洋通过持续减少对境外债务的敞口成功维持融资成本。该公司的浮息港元贷款在债务中的占比从2022的32%降至2023年的24%。在具韧性的表现及国企地位的支持下，中海宏洋与各金融机构保持良好的合作关系。2023年该公司以3.05%至3.90%的成本发行40亿元人民币公司债。
盈利能力保持稳定：2023年中海宏洋房地产开发业务的毛利润率从2022年的14.3%再度下降3个百分点至11.3%，这是由于售价走低挤压了项目盈利能力，以及存货减值（约15亿元人民币减值记于销售成本）。截至2023年末，减值占披露总物业库存不到2%。惠誉预计中海宏洋2024年的利润率将承压，但从2025年起开始略有回升，因为该公司从2022年起收购的利润率较高的项目从2025年起开始交付。
评级推导摘要
中海宏洋的发行人违约评级比其母公司中国海外发展'bbb+'的独立信用状况低一个子级。
惠誉估计，未来两年中海宏洋的权益销售额将降至250-300亿元人民币，远不及中国金茂控股集团有限公司（中国金茂，BBB-/负面，独立信用状况：bb）以及越秀地产股份有限公司（越秀地产，BBB-/负面，独立信用状况：bb）的500-600亿元人民币。
另一方面，中海宏洋的杠杆率和资产负债表透明度优于独立信用状况为'bb'评级类别的多数同业。惠誉预计未来两年中海宏洋的EBITDA将在5%至6%，与中国金茂相当，但略低于越秀地产约8%的水平。截至2023年末，中海宏洋的可用现金与短期债务之比为1.5倍，高于中国金茂的0.9倍和越秀地产的0.7倍。
关键评级假设
发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2024年合同销售总额下降20%（2024年前五个月下降30%），2025年再下降5%；
- 2024年、2025年现金回款率分别保持在100%和98%的强劲水平（2023年为105%）；
- 2024年和2025年新购土地楼面面积与已售楼面面积之比为0.5倍（2023年为0.5倍）；
- 2024年和2025年建设支出占销售额的比重约为50%；
- 惠誉基于其对美元政策利率走势及150基点利差的预测，对中海宏洋基于HIBOR的浮息债务的有效利率进行估算。惠誉估计，中海宏洋其余债务的借贷成本将保持稳定。
- 2024年和2025年的派息率为20%（2023年为23%）。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 惠誉认为中国海外发展支持中海宏洋的意愿增强。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 惠誉认为中国海外发展支持中海宏洋的意愿减弱。
- 惠誉下调中国海外发展的独立信用状况。
以下为惠誉于2024年7月2日发布的评级行动评论文章所载列的中国海外发展独立信用状况的评级敏感性。
可能单独或共同导致惠誉上调独立信用状况的因素包括：
- 鉴于中国房地产行业的周期性强且面临监管风险，惠誉预计未来12到18个月内不会上调中国海外发展的独立信用状况。
可能单独或共同导致惠誉下调独立信用状况的因素包括：
- 中国海外发展的净债务与净物业资产之比恶化至持续高于35%；
- 经营性现金流持续为负；
- EBITDA利润率持续恶化。
流动性及债务结构
流动性充足：2023年末，中海宏洋持有不受限制现金201亿元人民币及受限制现金（包括受监管预售资金）60亿元人民币，而其短期债务为136亿元人民币。该公司的债务中逾70%源自银行贷款——惠誉认为该等银行贷款的再融资风险低于非银行贷款和资本市场债务。鉴于中海宏洋对浮息港元债务的敞口下降以及境内融资成本受控制，中海宏洋披露的加权平均融资成本从2022年的4.8%小幅降至2023年的4.6%。
发行人简介
中海宏洋是中国的一家中型房企，在低线城市居领先地位。该公司在其经营业务的40个城市中的18个城市位列前三（按2022年销售额衡量）。
构成评级驱动因素的关键信息来源
评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。
与其他信用评级相关联的公开评级
中海宏洋的评级与中国海外发展的独立信用状况相关联。
宏观经济假设和行业预测
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除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。惠誉的ESG信用相关度评分不是评级流程中的输入项，而是对ESG因素在评级决策中的相关度和重要性的评估。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级