惠誉因流动性风险攀升下调旭辉的评级至‘CC’（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong - 11 Oct 2022: 本文章英文原文最初于2022年10月11日发布于：Fitch Downgrades CIFI to ‘CC’ on Rising Liquidity Risk
惠誉评级已将中资房企旭辉控股（集团）有限公司（CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.，旭辉） 的长期外币和本币发行人违约评级及其高级无抵押评级和未偿付票据的评级自‘BB-’下调至‘CC’，回收率评级为‘RR4’。惠誉已将上述所有评级移出负面评级观察名单。
评级下调反映出旭辉的流动性风险上升。有市场报道称旭辉未能偿付其10月初到期的可转债（2025年4月8日到期）利息，并亦试图延迟其他债务的部分本息支付。
旭辉拒绝向惠誉出具书面说明，且除发布公告外亦未向惠誉提供补充信息，因此惠誉无法对上述未按时付息情况予以核实。
关键评级驱动因素
按时偿债存在不确定性：旭辉未发布任何公开声明就上述称其未如期偿债的市场报道予以回应。上述债券无偿付宽限期，未按期偿付可能构成违约事件。此外有新闻报道称，旭辉拟延期支付部分境外银行贷款的利息及摊销本金。惠誉无法核实这些消息是否属实。
流动性风险攀升：惠誉认为，中期内旭辉可能无法借助资本市场融资，并预期2022年剩余时间和2023年该公司将倚赖可用现金和内部现金流偿付到期债务。惠誉预计，2023年旭辉需偿还约200亿元人民币资本市场到期债务及境外银团贷款。
旭辉于2022年9月28日表示公司持有现金300亿元人民币（未经审计预估值）。大部分现金与集团的房地产开发项目有关，包括存入银行指定账户的商品房预售监管资金。惠誉认为，旭辉的大部分现金可能无法适时用于偿债。
合同销售额疲软：2022年前8个月旭辉的合同销售总额同比下滑47%至943亿元人民币，且惠誉认为短期内销售回暖仍呈现不确定性。销售低迷将继续拖累其现金生成。
依据惠誉的评级政策，发行人已向惠誉申诉并提供补充信息，惠誉因此对其采取了不同于评级委员会原定评定结果的评级行动。
ESG – 集团架构：旭辉对合资企业和联营企业敞口较高，而这些企业的流动性或融资渠道较弱。这导致旭辉过去一年的现金流出量较大，可能会进一步削弱该公司的财务灵活性。
ESG – 财务透明度：旭辉与少数股东达成了非标准融资安排，或导致此前未披露的计划现金流出。
评级推导摘要
旭辉的评级反映出其流动性风险上升，因市场报道称该公司未能如期偿付债务。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2022年权益合同销售额减少35%（2021年增加7%）
- 2022年剩余时间及2023年拿地活动极少
关键回收率评级假设：
惠誉的回收率分析假设旭辉若破产将走清算程序，原因在于其本质上是一家资产交易公司。鉴于房地产行业的特性，清算价值方法下的价值始终高于持续经营价值。
惠誉根据标准假设扣除10%的行政费用。
清算方法：
清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。
- 对应收账款适用的折扣率从30%下调至20%。该处理方法符合惠誉的回收率评级标准。
- 对净物业库存适用41%的折扣率。旭辉的库存主要包括竣工待售物业、在建物业及拿地保证金/预付款。对不同的库存类别适用不同的折扣率，得出适用于净库存的综合折扣率。
- 对已竣工待售物业适用30%的折扣率。已竣工商品房更接近于随时待售库存。
- 对在建物业适用45%的折扣率。与竣工项目不同，在建物业的销售难度更大，且此类资产目前的进度不一。适用折扣率之前的在建物业余额已扣除经利润率调整后的客户定金。
- 对拿地保证金和预付款适用10%的折扣率。与已竣工商品房相似，持有待开发土地更接近于随时待售库存。
- 对物业、厂房及设备适用50%的折扣率。
- 对投资物业适用80%的折扣率。旭辉的投资物业组合主要包括商场，平均租金收益率低于2%，低于行业平均水平。
- 对合资净资产适用50%的折扣率。合资资产通常包括竣工单位、在建物业和土地储备。适用50%的折扣率与惠誉对库存适用的基准折扣率一致。
- 对扣除应付票据和应付账款（建安费用及留存应付账款）金额后的超额现金适用100%的折扣率。惠誉假设旭辉超过未偿还应付账款的可用现金不可用于其他偿债目的，因此对超额现金适用100%的折扣率。
对境外高级无抵押债券按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为'RR4'。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 旭辉的偿债计划日渐明朗
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 未能如期偿付债务
- 发布违约公告或进入类似违约进程
流动性及债务结构
流动性趋紧：惠誉估计，旭辉2023年到期的资本市场及银团贷款规模高达200亿元人民币。鉴于有市场报道称旭辉未能如期偿付债务，该公司可用于偿债的流动性或不足以支付其短期内到期的债务。
发行人简介
旭辉总部位于上海，是排名前二十的房地产开发商之一。公司业务主要集中在长三角地区、环渤海地区、中西部地区及华南地区。旭辉于2020年开始将其物业管理上市子公司永升服务集团有限公司并表，截至2021年末旭辉持有该公司24%的股权
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
旭辉在集团结构和财务透明度方面的ESG相关度评分项得分为5分。旭辉对合资企业和联营企业的敞口较高，且与少数股东之间的财务安排不透明，这对其信用状况产生了负面影响，并与其他因素一起构成本次评级的相关因素。
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级