标普：由于规模扩大和利润率稳定，力高地产的“B”评级获确认；展望稳定

力高地产通过增加联合营项目大幅扩大规模，我们预计未来2年其合同销售额将持续强劲增长。 未来两年力高地产的毛利率有望企稳，约为30%。而激进扩张应也会使得公司的杠杆率持续高企。 2019年5月20日，标普全球评级确认力高地产的长期主体信用评级“B”，同时我们确认该公司的优先无抵押债券的债项评级“B”。 稳定展望反映我们预期未来2年力高地产将继续扩大运营规模，并保持稳定利润率和有效控制债务杠杆。 香港，2019年5月21日—标普全球评级5月20日宣布，我们确认力高地产集团有限公司（力高地产）的评级“B”，缘于我们预计未来2年该公司的合同销售额将保持强劲增长及毛利润将保持稳定。同时，该公司激进扩张应也将使得其杠杆率持续高企。 得益于近550至600亿元人民币的可售货量和良好的销售执行，力高地产有望实现2019年的270-280亿元的销售目标。但是，我们预计来自联合营项目的贡献将依然高，因此未来2年力高地产的权益比例将下降，至50%-55%，而2018年为57%和2017年约为70%。 2018年力高地产以220亿元的合同销售额跻身中国房地产百强企业。该公司的地域多元化程度也已改善，2018年其业务覆盖城市从2017年的11座上升至15座。2018年前三大业务城市对公司合同销售额的贡献比例从此前的逾70%下降至约为60%。我们预计未来2至3年该等城市的贡献比例将进一步下降至接近50%。 由于近来合同销售额强劲增长，我们预计未来2年力高地产的收入将加快增长。力高地产的上海商业物业项目的一次性出售拖累了2018年的收入确认。即便如此，力高地产将确保其在联合营项目的持股高于50%，或者获得董事会的绝对控制权，以掌控项目并表和收入确认。 由于烟台项目重新安置费用逐步结清和天津滨海项目的利润率改善，我们预计未来2年力高地产的毛利率将保持稳定约为30%。过往力高地产的烟台项目要支付大量重新安置费用，而天津滨海项目前几年的平均售价疲软，二者拉低了公司的利润率，至20%-30%的下端水平。但是，我们了解到烟台项目的重新安置现基本完成，而天津滨海项目的平均售价较2016和2017年显著上升。综合上述因素，我们把对力高地产业务状况的评估从疲弱上调至较弱。 尽管力高地产的规模稳步增长且利润率更趋稳定，但由于前几年增速放缓，公司的业务规模因而小于可比同业。此外，随着公司将业务拓展至新的城市，以及权益比例降低，公司因此面临更大的执行风险，通过联合营开发的项目尤其如此。因此，我们在可比评级分析中将力高地产的评级下调1个级别。 我们认为力高地产拥有审慎的财务管理。公司持续保持低净负债率，2018年的净债务对所有者权益比率约为48%。2019年3月力高地产还完成了1.75亿美元的银团贷款交易，表明银行认可公司审慎的财务管理。而规模比力高地产大的同业未获得此类贷款。 稳定展望反映我们预期未来2年力高地产将继续扩大运营规模，并保持稳定利润率和有效控制债务杠杆。在我们的基础情形中，我们预计未来2年该公司的债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）的比率将保持在约5.0倍水平。 如果力高地产的债务对EBITDA的比率持续高于6.5倍，且没有任何改善迹象，我们可能会下调其评级。如果：（1）力高地产举债扩张步伐比我们预期的更为激进；（2）公司的合同销售额大幅低于我们的预估水平；或者（3）项目交付下滑，使得扩张和收入确认明显低于我们的预测，可能会触发上述情形发生。 如果力高地产的流动性显著恶化，流动资金来源对流动资金开支的比率下降至1.2倍以下，或者公司进行再融资存在困难，我们也可能会下调其评级。 如果力高地产在杠杆水平保持稳定的同时，继续大幅扩大运营规模并改善项目和地域多元化程度，业务规模更趋与“B+”评级同业一致，我们可能会上调其评级。 如果力高地产继续保持更为审慎的财务管理，使得债务对EBITDA的比率持续低于4倍，我们也可能会上调其评级。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级