惠誉确认旭辉的评级为'BB'；展望稳定

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 07 May 2021: 本文章英文原文最初于2021年4月30日发布于：Fitch Affirms CIFI at 'BB'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中国房企旭辉控股（集团）有限公司（旭辉）的长期外币和本币发行人违约评级为'BB'，展望稳定。 本次评级确认是基于，旭辉继续在全国范围内进行扩张期间的财务状况保持稳健。2020年该公司的杠杆率（以按比例合并未合并合资公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量）从2019年末的43%降至40%。此外，鉴于旭辉存在补充土地储备的压力，惠誉预计该公司2021至2022年间的杠杆率将保持在40%-45%。旭辉的合资项目业务比重较高，加之倚重少数股东权益的资金贡献，削弱了其进一步处置项目股权以降低杠杆的能力。 关键评级驱动因素 杠杆率可控：惠誉预计，旭辉2021至2022年间的杠杆率会维持在40%-45%，同时，在公司不产生高额资本支出及收并购的情况下，其日益拓展的物业管理板块和租赁业务提供的经常性现金流入可令旭辉在中期内逐步降低杠杆率。得益于强劲的销售回款、27亿港元股票配售、合资公司层面杠杆率下降、贸易相关应付账款增加，2020年该公司杠杆率从2019年的43%降至40%。 但是，惠誉预计旭辉持续的土地储备补充需求将致使该公司去杠杆化空间低于同业水平。 持续的土储补充：惠誉将土地储备压力视作旭辉维持后续增长的一项主要风险。该公司2020年末土地储备总面积为5,700万平方米，惠誉估计其中可售部分为4,000万平方米，可支持约2.4年的销售需求。但是，旭辉已确权1万亿元人民币的可售资源——包括通过改造和商业/教育用地申请等多元化拿地渠道未收购的土地，这些可售资源可支持3年以上的销售需求。 旭辉计划2021年拿地预算占权益合同销售回款的50%，而2019至2020年间拿地支出占权益合同销售回款的50%-60%，2018年为72%。 合联营业务比重较高：惠誉估计，旭辉的2020年调整后合联营库存约占按比例并表调整后库存的40%（2019年为26%）。合联营业务比重较高表明合并后的财务报表可能未充分反映出所有项目的业绩。截至2020年末，旭辉向合联营公司提供了138亿元人民币的外部担保。同时，旭辉的少数股东权益占总权益比重约为55%，高于多数同业的水平。合联营和少数股东权益比重较小的房企在处置项目股权以降低杠杆率方面具有更大灵活性。 规模庞大、地域分布多元化：旭辉致力于在2021年将推出4,000亿元人民币可售资源，总销售额同比提高15%至2,650亿元人民币。旭辉2020年总销售额同比增长15%，其中权益销售额占总销售额52%，同比增长20%。旭辉在中国的销售布局十分多元，其中长三角地区的销售额占2020年总销售额的44%，销售额贡献度位列榜首。旭辉专注于等级较高的城市，其中一二线城市销售额占2020年总销售额的72%。 利润率触底反弹：受益于盈利较高的项目结转和利润较高的经常性收入贡献度提升，旭辉预计其毛利率会于2021年触底反弹，并于长期内保持在20%-25%。旭辉确认了2017至2018年间预售的低利润率项目后，该公司2020年的EBITDA利润率（除去资本化利息）从2019年的24%回落至22%。若按收购重估调整后计算，利润率同比下降4个百分点至27%。 评级推导摘要 2020年旭辉的权益销售额为1,200亿元人民币，低于新城发展控股有限公司（新城发展，BB+/稳定）的1,700亿元人民币和融创中国控股有限公司（融创，BB/正面）的3,890亿元人民币。旭辉的销售规模与龙光集团有限公司（龙光，BB/稳定）的1,210亿元人民币水平相似，高于中国奥园集团股份有限公司（奥园，BB/稳定）的1,000亿元人民币，但是，旭辉的销售规模可达合景泰富集团控股有限公司（合景泰富，BB-/稳定）、建业地产股份有限公司（建业，BB-/稳定）、融信中国控股有限公司（融信中国，BB-/负面） 和中骏集团控股有限公司（中骏集团，BB-/稳定）等诸多'BB-'受评同业规模的两倍。 2020年旭辉的杠杆率为40%，高于新城发展和融创（杠杆率在30%以下）。这一因素导致旭辉的评级与新城发展和融创存在一个子级的差异。旭辉的杠杆率也高于龙光和奥园（杠杆率低于35%），但是旭辉的土地储备更具多元化，导致其业务风险低于龙光和奥园。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2021年和2022年权益合同销售额分别为1,380亿元人民币和1,520亿元人民币 - 2021至2022年间权益购地金额及建安成本分别约占权益销售回款的50%和26% - 2021年和2022年物业管理费营收分别增至40亿元人民币和56亿元人民币 - 2021年和2022年租金收入增至9亿元人民币和13亿元人民币 - 2021至2022年间房地产开发业务列报毛利率（含项目管理业务）为22%-23% 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的发展因素包括： - 杠杆率（以按比例合并合资公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量）持续低于35%，且合联营公司及少数股东权益敞口无大幅增加。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的发展因素包括： - 权益合同销售额或营收大幅下滑。 - 按比例合并合资公司报表后净债务与调整后库存的比率持续高于45%。 - EBITDA利润率（不考虑收购重估带来的有利影响）持续低于20%。 流动性及债务结构 流动性充裕，融资成本低：2020年末旭辉持有不受限制的现金约为510亿元人民币，足以覆盖其190亿元人民币的短期债务。2020年旭辉的平均融资成本率稳定在5.4%（2019年为6.0%）；鉴于旭辉多元化的境内外融资渠道以及对资本结构的积极管理，该公司的融资成本率应能继续保持在低位。 财务报表调整摘要 惠誉计算的2020年末按比例并表调整后库存为1,700亿元人民币，其中包括130亿元人民币的待售物业、1,290亿元人民币的在建待售物业、60亿元人民币的待售物业土地使用权保证金、170亿元人民币的投资物业、260亿元人民币的应收少数股东款项、750亿元人民币的合同负债、120亿元人民币的应付少数股东款项和660亿元人民币的按比例并表调整后合联营公司库存。惠誉按投资性房地产成本计算投资性房地产价值。 在EBITDA及现金利息中调整租赁负债利息。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级