穆迪向领地集团授予B2评级；展望稳定（完整评级公告）
香港、2021年5月11日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司已向领地控股集团有限公司（领地集团）授予首次B2的公司家族评级。
上述评级展望稳定。
评级理据
穆迪副总裁/高级分析师杨昱颖称：“领地集团B2的公司家族评级反映了公司在其主要市场四川省较长的运营记录。评级还考虑了该公司相对于很多B2评级同业较好的信用指标以及充足的流动性。”
“另一方面，领地集团B2的公司家族评级受到以下因素的制约：较小的运营规模和与其扩张计划相关的执行风险、三四线城市较高的业务比重、有限的融资渠道和较大的信托贷款融资规模。”穆迪负责领地集团的主分析师杨昱颖补充道。
领地集团拥有逾20年的国内房地产开发经验，主要集中在四川省。很多高管已任职10年以上，熟悉公司主要的区域市场情况。
穆迪预计，领地集团未来12-18个月合约销售额将进一步增至人民币250亿元左右。2021年前4个月，该公司的合约销售额为人民币82亿元。过去2-3年公司业务增长迅速，合约销售额从2017年的人民币69亿元增至2020年的人民币234亿元。
公司仍将继续侧重于在四川省的主要市场，这将支撑其将来合约销售额的增长。具体而言，穆迪预计未来1-2年四川省将贡献公司合约销售额的70%-75%左右。
此外，该公司未来12-18个月收入将有所增长，并将基本抵消其债务的增长。因此，穆迪预计未来12-18个月公司以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将基本稳定在80%-85%，而2020年为83%。
同时，未来1-2年领地集团的调整后EBIT/利息覆盖率将从2020年的2.6倍降至2.0-2.2倍，因为土地成本的上升将会削弱其毛利率。具体而言，穆迪预计该公司未来12-18个月的毛利率将从2020年的27%降至21%-22%。
领地集团B2的公司家族评级受到其较小的运营规模和四川省外扩张计划相关的执行风险制约。该公司在这些新市场缺乏运营经验。穆迪预计，领地集团将会增加与其他开发商或企业的合资。该策略虽然有助于削减新地产项目的资本支出，但将降低企业透明度并削弱其对这些项目现金流的控制。
领地集团还拥有较高的三四线城市业务比重，这些城市主要位于四川省内。这些城市的房地产需求总体上波动性较大，因为相对于一二线城市而言其基础设施较薄弱并且经济欠发达。
领地集团的流动性充足。截至2020年底领地集团的总现金结余为人民币59亿元，覆盖同期人民币41亿元短期债务的1.4倍。穆迪预计，该公司持有的现金和预期运营现金流将足以支付未来12个月的短期债务、承诺土地款项及分红。
不过，该公司的融资渠道有限并且有大量信托融资。截至2020年底，信托贷款和资管贷款分别占公司债务总额的28%和15%，与很多B评级同业相比较高。这些信托贷款通常利息成本较高，并且再融资的不确定性较高，原因是此类贷款期限较短，而且因中央政府持续整治影子银行活动而面临较高的监管风险。
环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪考虑了领地集团股权集中的情况。截至2021年2月28日，公司最大股东刘玉辉先生及其兄弟共同持有公司72%的股份。
穆迪还考虑了以下因素：（1）公司董事会的7位董事中有3位独立非执行董事；（2）公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》要求采取了其他内部治理结构和标准。
可引起评级上调或下调的因素
稳定的评级展望反映了穆迪预计领地集团将保持充足的资产负债表流动性，并按计划扩大规模，同时保持节制有度的购地策略。
如果发生以下情况，穆迪可能上调领地集团的评级：（1）实施其业务计划并扩大运营规模，同时未牺牲其盈利能力；（2）增强财务状况，EBIT/利息比率持续高于2.5-3.0倍；（3）维持充足的流动性，现金/短期债务比率持续高于1.5倍；（4）改善融资渠道并降低对信托融资的依赖性。
另一方面，若发生以下情况，穆迪可能会下调其评级：（1）合约销售趋弱；或（2）公司加快购地，超过穆迪的预期，进而削弱其财务指标和流动性；或（3）未能改善融资渠道。
评级下调考虑的信用指标包括：（1）EBIT/利息覆盖率低于1.5倍；（2）收入/调整后债务比率低于50%-55%；或（3）流动性下降或再融资风险上升，导致现金/短期债务比率持续低于1.0倍。
此外，如果领地集团与合资公司相关的或有负债或者向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，穆迪可能也会下调其评级。出现这种情形的原因可能是合资项目财务实力和流动性显著恶化或者新合资项目相关投资大幅增加。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。
领地控股集团有限公司于1999成立，是一家位于四川的房地产开发商，拥有20余年房地产开发经验。截至2020年底，该公司有106个房地产开发项目，总土地储备为1,650万平方米。2020年，该公司的合约销售额达到人民币234亿元，权益比为75%。
来源：穆迪投资者服务公司