标普：因到期债务规模大且融资渠道收窄，雅居乐评级下调至“B+”；展望负面

- 雅居乐集团控股有限公司（雅居乐）近期面临大量债务到期且融资选项有限，导致公司流动性趋紧。 - 我们认为，该中国房地产开发商或能够利用销售和出售资产所得现金解决债务到期问题，但执行上的容错空间在收窄。 - 2022年1月18日，标普全球评级将雅居乐的长期主体信用评级由“BB-”下调至“B+”，评级展望负面。同时，我们将雅居乐优先无抵押债券的长期债项评级由“B+”下调至“B”。 - 雅居乐的负面评级展望反映我们认为，未来12个月，雅居乐的流动性可能因经营及出售资产所得现金不及预期以及融资渠道收窄而进一步恶化。另外，利润率收窄可能导致公司的杠杆率上升。 香港，2022年1月18日—标普全球评级今日宣布，对雅居乐采取上述评级行动。 鉴于雅居乐在未来12个月面临大规模债务到期且借款人信心疲弱，导致公司的偿债压力上升。市场对房地产行业及雅居乐的信心持续疲软可能会扰乱雅居乐为控股公司层面的大规模债务安排的再融资计划。我们估算，2022年上半年公司将有110-120亿元人民币的境内债券、境外优先债券及境外银行借款到期，2022年下半年还将有65-70亿元债务到期。而我们估算公司的现金规模为350-450亿元区间，其中25%-35%为境内外控股公司层面的可动用资金。 通过境外银行获得再融资的难度也比我们此前所预期的更高。这从公司2021年第四季度新增境外贷款缺乏即可看出。我们认为，雅居乐在未来3-6个月内显著拓宽银行融资渠道的可能性较低。 我们还预计，市场高度波动使得雅居乐在短期内重新在资本市场融资的可能性渺茫。公司再次发行与去年11月类似的置换债券的空间可能有限。置换完成后，雅居乐对其子公司雅生活智慧城市服务股份有限公司（雅生活服务）的持股比例将降至47.6%。进一步减持可能影响其控股权。另外，雅生活服务的股价也自此下降。 我们认为，受公司在海南省销售表现拉动所出现的合约销售额回暖可能是暂时的。我们认为，公司在海南省的表现是其合约销售额自去年10月以来回升的关键因素之一。但是，海南省传统的销售旺季为冬季，雅居乐也在持续通过打折加速销售。我们还认为，由于公司在海南省的存货大都接近完工状态，因此公司在该省面临的销售所得用途限制较少。 我们认为，随着海南省的销售旺季逐渐结束，雅居乐的销售业绩或将从第二季度开始弱化。购买者情绪疲软及房地产业激烈竞争的销售态势也将令公司销售表现承压。我们估算，雅居乐2022年的合约销售额将从2021年的1390亿元降至1200-1300亿元。2022年的现金回笼率可能在79%-81%。 雅居乐持续的资产变现计划或可覆盖融资缺口，但容错空间在缩小。雅居乐的资产丰富，拥有大规模土储和多个业务线条的非地产资产。我们认为其中部分资产的变现计划将对公司的偿债需求构成支撑。 我们预测，2022年雅居乐将通过资产出售获得100亿-110亿元人民币的资金，包括近期宣布的非核心地产（主要为商业地产）的处置。但是，部分关键项目的执行仍存在风险，公司需待所要求的审批。我们估算2021年下半年雅居乐通过资产出售获得了30亿-50亿元资金。 此外，雅居乐还拥有境外资产，包括香港的地产开发项目和上市子公司股份，估算价值110亿-130亿元人民币。我们认为这部分资产可在必要时变现。 我们仍然认为雅居乐的信息披露和透明度标准相对薄弱。这加大了潜在到期债务和或有负债的风险，并可能导致加速消耗现金资源，并使流动性状况弱化的程度大于我们预期。另外，我们认为雅居乐收购WM Group股份带来负面影响，因此举在当前融资环境收紧的情况下削弱了公司的流动性缓冲。我们在中性（此前为正面）可比评级分析中体现了这些风险，实际上是将其主体信用评级下调一级。 雅居乐的负面展望反映出，我们认为未来12个月该公司通过经营和资产出售所得的现金将不及我们预期，有损公司的流动性状况。负面展望亦反映出，雅居乐的融资渠道收窄将削弱其再融资能力。 如果雅居乐的流动性和现金状况较当前水平弱化，我们则可能下调其评级。合同销售额和现金回款不及我们预期，或者资产出售和融资计划缺乏进展，就可能引发上述情况。 如果雅居乐的债务对EBITDA比率升至7倍以上，我们亦可能下调其评级。收入和利润率下降程度大于我们预期，或债务减少程度不及我们预期，则可能出现上述情况。 如果雅居乐能够显著改善融资渠道和现金状况，使得其抵御行业下行周期和偿债压力的能力有所提高，我们则可能将评级展望调整至稳定。同时，公司还应将债务对EBITDA比率保持在7倍以下。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级