穆迪将龙湖集团降级至 Ba2/Ba3；展望负面

香港，2024年4月17日——穆迪评级今日将龙湖集团控股有限公司（Longfor Group Holdings Limited，“龙湖”）的公司家族评级（CFR）从 Ba1 下调至 Ba2，高级无抵押评级从 Ba2 下调至 Ba3，并维持负面展望。 “评级下调的原因是，我们预计龙湖的信用指标和流动性缓冲将在未来1 - 2年因合同销售下降而继续弱化，以及，在房地产行业长期低迷的情况下，龙湖获得无抵押融资的渠道受限、对有抵押融资的依赖上升，”穆迪评级高级副总裁 Kaven Tsang 表示。 “负面展望反映公司在未来6 - 12个月内恢复合同销售、信用指标以及债务资本市场融资渠道的能力存在不确定性，”Tsang 补充道。 评级理据 穆迪预计，尽管政府采取了支持措施，但考虑到房地产行业长期低迷和中国经济增长放缓导致市场情绪疲软，2024年全国房地产合同销售额仍将继续下降。 穆迪评级预计，由于住房需求持续疲软和市场信心低迷，龙湖的合同销售总额在2023年下降14%至人民币1,730亿元之后，到2024年将降至人民币1,250 - 1,300亿元。尽管该公司专注于经济基本面强于二三线城市的一线城市，但情况仍然如此。 合同销售额可能下降，进而降低公司未来1 - 2年的收入确认。在困难的经营环境下，销售价格的下行压力也可能会对公司房地产开发业务的盈利能力造成压力，尽管其高利润的房地产租赁业务的贡献不断增长可能会缓和这种影响。 穆迪评级预计，未来1 - 2年租金收入对公司毛利润的贡献将增至35% - 40%。这种稳定的现金流可以部分缓解该公司与其房地产开发业务相关的现金流波动。 穆迪预计，未来1 - 2年，龙湖的“调整后债务/EBITDA”将从2023年的6.3倍左右升至6.5 - 7.0倍，尽管其债务将随着房地产开发业务的减少而下降。与此同时，其“EBIT/利息覆盖率”在同一预测期内可能会保持在3.0 - 3.5倍（2023年约为3.4倍）。上述两个预测指标不再支持之前的评级水平。 龙湖的 Ba2 CFR 反映其强大的品牌知名度和高线城市的优质土地储备、投资物业的经常性收入、严格的财务管理和充足的流动性。 这些优势被该公司因信用指标弱化而导致的财务缓冲和灵活性下降，以及，由于长期无抵押融资渠道受限而增加有抵押融资的使用、进而导致资产负担增加所抵消。 龙湖的流动性将保持充足。其现金余额、新筹集的有抵押银行贷款、加上预测的运营现金流，可能足以支付未来12 - 18个月的承诺土地款、股息支付和到期债务。然而，其流动性缓冲将会下降，因为该公司将不得不使用内部资源偿还部分到期债券和离岸银行贷款。尽管如此，该公司积极的流动性管理以及将投资性房地产质押用于长期经营贷款将缓解该风险。 由于存在结构性从属风险，龙湖的 Ba3 高级无抵押评级比其 CFR 低1个子级。这种从属风险反映该公司增加使用有抵押银行贷款为其无抵押债券再融资的事实。龙湖的大部分债权来自于运营子公司，在破产情境下优先于控股公司层面的债权。此外，控股公司缺乏对结构性从属风险的重大缓解因素。因此，控股公司索偿的预期回收率将会较低。 在环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪评级考虑了龙湖的所有权集中：2024年1月底，主要股东蔡馨仪女士（吴亚军女士的女儿）通过 XTH Trust 持有该公司44.3%股权。该公司还拥有严格的财务和流动性管理记录。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Moody's Ratings downgrades Longfor's ratings to Ba2/Ba3; outlook negative (17 Apr 2024) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。