惠誉授予荣盛拟发行364天期美元票据'BB-'的评级

Fitch Ratings - Hong Kong - 12 Jan 2021: 本文章英文原文最初于2021年1月6日发布于：Fitch Rates Risesun's Proposed 364-Day USD Notes 'BB-' 惠誉评级已授予荣盛房地产发展股份有限公司（荣盛，BB-/稳定）拟发行364天期美元高级票据'BB-'的评级。 该票据将由荣盛的子公司RongXingDa Development (BVI) Limited发行，并由荣盛提供无条件、不可撤销的担保，因此其评级与荣盛的高级无抵押评级一致。荣盛计划将该票据的净收益用于现有债务再融资。 荣盛评级的支持因素在于其去杠杆趋势——惠誉认为，得益于荣盛庞大且多元的土地储备（分布于环渤海、长三角、珠三角及中国中部、北部和西南部的79个城市）及其庞大的合同销售规模和EBITDA，该公司的去杠杆趋势可持续。成熟的拿地策略及与政府的良好关系令荣盛享有溢价和低拿地成本，因此其EBITDA利润率（包括资本化利息）一直保持在25%以上。 惠誉估计2020年荣盛的合同销售总额约为1,100亿元人民币——2018年和2019年分别为1,020亿元人民币和1,150亿元人民币。荣盛的销售回款率良好（为75%-80%），且其可持续的土地储备足以支持三到四年的开发需求，因此惠誉预计其杠杆率将小幅改善。 关键评级驱动因素 去杠杆趋势：惠誉预计，2021年荣盛的杠杆率（以净债务与调整后库存之比衡量）将逐渐降至39%，与‘BB-’评级房企的水平相当。由于拿地放缓，荣盛的杠杆率已从2017年的54%和2018年的45%改善至2019年的40%。 惠誉预计，荣盛的土地补充规模将为其合同销售楼面面积的1.1倍，购地金额约为其合同销售现金回款的41%。2019年荣盛的现金回收率达75%，这得益于该公司对购房者贷款资格进行的严格审查及其为销售团队提供的有效激励（基于现金回款额而非合同销售额来确定收入）。 土地储备充足且多元：2019年末荣盛持有逾3,700万平方米的庞大土地储备，与2018年3,600万平方米的规模相似。荣盛逾半数土地储备位于北京和环渤海地区——该公司总部位于河北省廊坊市，因此在这些地区具有主场优势。此外，荣盛的业务覆盖地域广泛，选择性地进入长三角、大湾区及华中和华西地区的人口净流入城市，业务遍及79个城市。 此外，荣盛在2019年改善了土地储备的质量并提高了一二线城市的土储比重——尽管该比重仍低于'BB-'评级同业的水平。鉴于荣盛稳健的财务政策，惠誉预计2021至2023年间该公司土地储备可支持开发的年期将保持在三到四年。 利润率稳健：荣盛的平均拿地成本处于低位，因此惠誉预测其EBITDA利润率（包括资本化利息）将保持在25%以上。与环渤海地区其他房企相比，荣盛通过现代化的住房建筑技术、较高的绿地率及高标准的物业管理服务来提供较高品质的居住体验，从而得以保持溢价。荣盛的平均拿地成本应会随着二线城市土储比重的上升而上升。 业务规模庞大：惠誉估计，受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，2020年荣盛的合同销售总额约为1,100亿元人民币，略低于2019年的1,150亿元人民币。2018年和2017年荣盛的合同销售总额分别为1,010亿元人民币和680亿元人民币。荣盛逾90%的合同销售总额归属于其自身。 流动性适中：由于荣盛为其将到期境内债券再融资并通过长期贷款延展债务期限，2021年该公司的流动性将有所改善。2019年荣盛的流动性（以现金与短期债务之比衡量）为0.9倍。荣盛的流动性弱于'BB-'评级同业的水平——这些房企现金与短期债务的比率不低于1.5倍。 评级推导摘要 2019年荣盛的信用状况有所改善，但仍弱于‘BB’评级房企的水平，原因是其杠杆率（以净债务与调整后库存之比衡量）较高。以合同销售额和土地储备衡量，荣盛的规模大于龙光集团有限公司（龙光，BB/稳定），但其在低线城市的业务比重高于龙光——体现为其每平方米约10,500元人民币的平均售价低于龙光。这两家房企的周转率相似，且EBITDA利润率（不包括资本化利息）均保持在25%以上。2019年荣盛的杠杆率为40%，与龙光的39%相当。 荣盛的财务状况与融信中国控股有限公司（BB-/稳定）相当，因二者的杠杆率相似。但是，融信高于荣盛的非控股权益比重削弱了其财务灵活性。融信专注于一二线城市，且土储质量优于荣盛。 荣盛的业务规模大于部分‘B+’评级同业，包括海伦堡中国控股有限公司（B+/稳定）和中梁控股集团有限公司（B+/稳定）。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2020年合同销售额下滑3%，2021年起每年增长5% - 平均售价保持稳定直至2023年，与'BB-'评级房企的水平相当 - 2020至2021年间土地补充规模为合同销售楼面面积的1.1倍，且土地储备可支持开发的年期为三到四年 - 销售回款率保持在75%以上 - 2020至2023年间EBITDA利润率（不包括资本化利息）保持在25%以上 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 杠杆率（以净债务与调整后库存之比衡量）持续低于35%（2019年为40%） - 流动性（以现金与短期债务之比衡量）持续高于1.5倍（2019年为0.9倍） 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 杠杆率（以净债务与调整后库存之比衡量）持续高于45% - EBITDA利润率（包括已售产品成本的资本化利息）持续低于25% 流动性及债务结构 流动性可控：2019年末荣盛持有现金共计304亿元人民币，短期债务为348亿元人民币；该公司还有尚未使用的非承诺性授信额度509亿元人民币，足以覆盖其短期债务。 来源：惠誉评级