标普：万科销售回升、审慎拿地维持杠杆及流动性

香港（标普全球评级）2023年11月2日——万科企业股份有限公司（China Vanke Co. Ltd.，万科）的销售复苏和严格的土地收购应会支撑其杠杆率和流动性。标普预计万科的债务与EBITDA比率将维持在标普的降级触发阈值以下。 万科（BBB+/稳定/--）三季度业绩基本符合标普的预期。标普估计，截至2023年9月30日，其12个月滚动债务与EBITDA比率将从2023年6月30日的3.1倍攀升至3.6倍，低于标普接近4倍的降级触发阈值。 标普认为，万科现有的土地储备可支持3 - 4年的销售。与此同时，9月和10月期间，该公司的每月总销售额恢复至310亿元至320亿元人民币。标普认为，如果公司维持目前的月度销售额，未来12-18个月将出现正的运营现金流入。今年迄今为止，万科的合同销售总额下降了10%，略微跑赢同期中国百强开发商的14%降幅。 标普认为，万科有足够的流动性来满足2023年剩余时间和2024年境内外债务到期的需求。该公司报告称，非限制性现金从2023年6月30日的1200亿元人民币降至2023年9月30日的1010亿元人民币。标普将非限制性现金减少归因于：(1) 向股东一次性派发80亿元人民币股息；(2) 7月和8月的总销售额从第二季度的每月320亿元至360亿元大幅下降至每月约220亿元至230亿元；(3) 第三季度土地收购按权益计算增加至约人民币220亿元，而第二季度为人民币190亿元。 根据标普的估计，截至2023年9月30日，万科的现金（不包括受限制现金和托管账户现金）与短期债务的比率仍处于1.4倍的健康水平。这比二季度末的1.6倍略有下降，但与2022年底的1.4倍相当。标普还估计，万科的控股公司层面现金（包括母公司层面、离岸及100%控股子公司的现金）可以覆盖2024年债券到期量的约1.8倍。 标普认为，万科经营活动中现金使用量的下降将缓解现金下降的影响。根据标普的测算，该公司2023年前9个月每月用于经营活动（不含土地收购）的现金总额约为260亿元至270亿元人民币，而2022年为每月330亿元至340亿元人民币。下降符合标普的预期，也反映了万科经营规模的缩减。在中国房地产市场低迷的情况下，万科的总销售额从2021年的人民币6,280亿元下降至2022年的人民币4,170亿元。 标普认为，万科强大的融资能力也将支撑其流动性。2023年前9个月，该公司发行了100亿元人民币无抵押境内债券，而2023年境内债券到期规模约为56亿元人民币。截至2023年9月30日，万科报告债务较2022年底增加90亿元人民币。标普认为，该公司的银行关系仍然稳固。 标普预计，在行业持续低迷的情况下，万科将继续审慎管理其财务状况和流动性，尽管过去几天其债券的二级市场价格走势剧烈波动。 本报告不构成评级行动。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Bulletin: China Vanke's Sales Rebound, Prudent Land Acquisitions To Maintain Leverage, Liquidity (Nov. 2, 2023) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。