穆迪将建业地产的评级展望调整为负面；维持Ba3/B1评级

香港、2021年9月2日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将建业地产控股有限公司（建业地产）的评级展望从稳定调整为负面。 与此同时，穆迪维持建业地产Ba3的公司家族评级和B1高级无抵押债务评级。 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“负面展望反映我们预计因核心市场运营环境具挑战性，建业地产的销售和财务指标将转弱。” “与此同时，维持评级反映我们预计在境外债务资本市场波动之下，建业地产将拥有充足的流动性解决其再融资需求，同时反映公司在河南本地市场拥有领先市场地位。”曾启贤补充道。 评级理据 建业地产Ba3的公司家族评级反映了其在河南省的领先市场地位以及悠久的经营历史。评级亦考虑了该公司流动性充裕。 不过，建业地产业务主要集中于河南省限制了公司的运营灵活性，并令其受地方经济和监管风险影响。评级亦考虑了公司受扩张计划相关的执行风险和融资需求、其合资公司敞口，以及高度依赖境外债券融资等因素的制约。 穆迪认为，鉴于境外债务资本市场出现波动，且近期建业地产境外债券价格下跌，公司以合理融资成本发行新的境外债券实施即将到期债务的再融资将面临不确定性。 境外债券市场是建业地产主要的融资渠道，截至2021年6月30日占公司债务总额的65%。 建业地产有两笔总额为9亿美元的美元债券分别将于2021年11月和2022年8月到期。截至2021年6月30日，建业地产即将到期的境外债券占公司总债务的20%，穆迪预计公司有足够的内部资源可用于上述债券的偿付。但相关债券的偿付将减少可用于未来12-18个月业务运营的资金。若建业地产境外债务资本市场融资长期不畅，则其财务灵活性也会受影响。 建业地产的流动性情况仍充足。穆迪预计建业地产截至2021年6月30日所持人民币109亿元的无限制用途现金，以及运营活动产生的现金流可完全覆盖其承诺地价款、分红和未来12-18个月的到期债务。公司截至2021年6月30日的无限制用途现金大幅下降的影响因其同期短期债务同样下降而基本抵消。 考虑到7月和8月河南房地产销售受到洪灾和疫情封锁措施的影响，且公司运营转弱、融资环境收紧，穆迪预计今年建业地产合约销售额将从2020年的人民币683亿元降至人民币600-650亿元。今年前7个月公司实现合约销售额人民币333亿元，与2020年同期持平。建业地产表示今年下半年公司可售资源庞大，规模约人民币688亿元。 穆迪预计建业地产未来12-18个月杠杆率（以收入/调整后债务比率衡量）将从截至2021年6月底前12个月的133%降至105%左右，原因主要是融资环境偏紧可能会限制2021年下半年和2022年公司交房速度以及收入增长。 与此同时，由于收入可能下降且融资成本可能会上升，未来12-18个月公司EBIT/利息覆盖率预计将从截至2021年6月底前12个月的3.2倍降至2.5倍左右。建业地产的EBIT/利息覆盖率对于其Ba3的公司家族评级而言较弱。 由于存在结构性从属关系的风险，建业地产B1的高级无抵押债券评级较公司家族评级低一个子级。从属风险反映了建业地产大部分债权主要在运营子公司，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因此控股公司债权的预期回收率将降低。 环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪已将建业地产所有权集中于控股股东胡葆森先生的情况考虑在内，截至2021年6月11日，胡葆森先生持有公司69.64%的股份。公司向关联方提供财务担保可能会增加其或有负债以及潜在资金外流风险。 上述顾虑因以下因素而得以缓解：公司已成立特别委员会，即审计和薪酬委员会，且由独立非执行董事主持以监督公司治理；香港联交所《上市规则》和香港《证券及期货条例》对关联方交易的监管。 分红派息方面，2018-20年建业地产的派息率基本稳定在应占净利的30%-40%。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于建业地产的评级展望为负面，未来12个月其评级上调的可能性不大。 不过，若能实现以下几项，则其评级展望有望恢复至稳定：以合理融资成本恢复其境外融资渠道，调整融资结构，降低对境外融资的依赖；实现业务计划，扩大其运营规模；改善信用指标并保持充裕的资产负债表内现金以支持其流动性。 但若建业地产的合约销售额、流动性、利润率或信用指标转弱，穆迪可能下调其评级。 若有迹象表明其无法实现到期债务的再融资、恢复其境外融资渠道，或在平衡各类资金渠道敞口的同时维持合理的融资成本，则其评级也将面临压力。 可引起评级下调的信用指标恶化包括EBIT/利息覆盖率低于2.5倍-3.0倍，毛利率低于17.5%-20%，或无限制用途现金/调整后短期债务比率低于1.0倍-1.5倍。 如果与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则也可能会带来评级下调压力。风险的上升可能归因于合资项目财务实力和流动性显著恶化或者新合资项目相关投资大幅增加。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 建业地产股份有限公司于1992年成立，是河南省主要的地产开发商。截至2021年6月30日，该公司的权益土地储备总建筑面积为5,621万平方米。公司于2008年6月在香港联交所上市。截至2021年6月11日，建业地产董事长胡葆森先生持有该公司69.64%股权。 来源：穆迪投资者服务公司