中国楼市回稳将滞后于政策放松 - 标普

香港，2022年4月7日—标普全球评级今日发布报告《中国楼市回稳将滞后于政策放松》（China's Property Downcycle Won't End With Policy Easing）表示，中国楼市调控已过了最严时期，但市场的下行尚未结束。 我们将3月16日视为中国房地产调控的拐点。这是基于当天国务院金融稳定发展委员会专题会议上副总理刘鹤的讲话得出的判断。 标普全球评级信用分析师廖美珊表示：“我们预计中国的住宅市场会呈现‘L’型走势。按同比口径，上半年销售额会大幅下降，之后将会趋缓。” 根据我们预测，今年全国住宅销售额将会下降15%-20%。下半年将开始趋稳，但我们预计2023年还会进一步下降3%。 由于可售资源减少，即使市场信心明显回升，销售也难以跟上。可售资源减少的原因在于企业将部分资源优先用于已售住宅的保交楼任务和债务的偿还，而不是投入到新的项目开工之中。 我们认为，重重压力之下，今年还会有更多开发商违约。经营性现金流疲弱不振。经审计财报逾期未发，打击了投资者信心，境外融资渠道事实上已将实力弱的开发商拒之门外。 此外，很多地方政府保持着较高的预售资金监管比例，以确保预售住宅完工交付。这导致资金被“套牢”，开发商无法将之用于偿还债务或投资新的项目。 我们测试了基准情景之外的几种压力情景。如果不能获得新的融资，那么将有大约20%的受评中国开发商无力偿债。这一情景还包含了土地储备只能八折转让、开发商利用内部资源完成交楼任务等假定。 低评级开发商承压能力有限。我们的敏感度测试显示，预售款监管资金能否动用是决定开发商是否陷入流动性困境的最大变量。 标普全球评级信用分析师曾锡恩表示：“由于近年来越来越多的开发商采用合营、联营模式，合联营项目的外溢风险也在浮现。如果某个合作方的流动性恶化，那么就会构成对手方风险。” 曾锡恩还表示，如有合作方陷入危机，银行或信托公司可能会冻结项目资金，使压力自动传导到其他合作方身上。 走出本轮调整之后，中国房地产市场将不再是往昔的模样。我们预计，还能继续采用高杠杆、高周转模式的开发商将会减少。长远来看，政策将会坚持“房住不炒”的方向。 我们预计政府出资的保障房将会增加，从而使中国的房地产市场逐步朝着德国和新加坡的模式靠拢。 廖美珊表示：“新的模式下，行业盈利空间将会减少，对外部资金投资地产商的吸引力会下降。” 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级