标普信评：万科拥有足够的财务空间管理当前的流动性压力，应对2024年到期的本部债券

标普信评 - 2024年4月29日： 我们认为，得益于持有大量的经营性物业带来的增量融资空间和稳定的租金收入，万科企业股份有限公司 (以下简称“万科”或“公司”) 拥有足够的财务空间管理当前的流动性压力，应对2024年到期的本部债券。 1、万科持有较多的经营性物业，潜在的增量再融资空间可满足一年内到期债券和供应链融资的偿付 我们认为，万科持有的大量经营性物业可以作为经营性物业贷增量融资的重要抓手，增量规模可以满足2024年到期债券和供应链融资的偿还需求。截至2023年末，万科已完工未受限的投资性房地产账面价值约为790亿元，即使按照40%的折扣率计算，增量的融资额度仍然可以覆盖截至2023年末一年内到期的共计约290亿元的本部债券和供应链融资。另外，资产处置也可以是管理其流动性和降低杠杆的另一种方式。万科拥有较多的经营性物业资产和股权，例如: • 物业服务子公司万物云，为港股上市公司，目前总市值超过200亿元。 • 长租公寓“泊寓”，目前为全国最大的集中式公寓提供商。 • 万纬系列物流园区，业务分布47城，拥有约170个物流园区。 2、经营性物业的租金收入对利息支出提供较好的支撑 我们认为，万科具有较好的经营性物业，经营性物业租金收入对公司整体利息支出的覆盖程度逐年提高，可以提供较好的支撑。近年来，随着对于经营性物业的投入加大，万科租金收入对全口径利息支出的覆盖率呈逐年上涨趋势。2023年万科租金收入约91亿元，对全口径利息支出的覆盖率约为60%。 3、集中交付压力趋缓，2024年万科经营性现金流不会失血 我们预计，随着集中交付压力趋缓，万科2024年的经营性现金流净额仍然可以保持净流入状态，不会造成额外的资金缺口。数据显示，2022年和2023年是万科的集中交付大年。交付压力叠加行业销售下行，形成了经营性现金流的压力。按照“已售未竣工结算面积”指标，2022年、2023年万科分别交付住宅34万套和28.9万套;截至2023年末，万科已售未竣工结算面积降至2,339万平方米。我们预计，2024年万科的交付压力将有所缓解，在保持当前的销售情况下，经营性现金流仍将保持净流入。根据万科披露，该公司2024年计划竣工计容面积约2,200万平方米，较2022年的3,600万平方米及2023年的3,100万平方米明显减少。 本报告不构成评级行动。 来源：标普信评