惠誉因富力地产完成交换要约而将其发行人违约评级下调至限制性违约（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong - 19 Jul 2022: 本文章英文原文最初于2022年7月18日发布于：Fitch Downgrades Guangzhou R&F's IDR to 'RD' on Completion of Exchange Offer 惠誉评级已将富力地产股份有限公司及其子公司富力地产（香港）有限公司（富力香港）的长期发行人违约评级自'C' 下调至'RD'（限制性违约），原因是富力地产已完成交换要约。此次评级行动符合惠誉的《企业评级标准》中“不良债务交换”一节的内容。 惠誉同时确认富力地产和富力香港的高级无抵押评级为'C'，回收率评级为' RR6'。 关键评级驱动因素 限制性违约：此次评级下调是基于，富力地产已完成同意征求。鉴于富力地产流动性有限，惠誉认为此次交易是该公司避免违约的必要之举。本次交易的条款令现有票据的条款发生实质性缩减、票据到期日延后且票息率下降。 富力地产同时请求债券持有人同意豁免存续票据项下因“未能赎回/未能支付部分借款的本金及/或利息”以及“未在2022年7月11日支付2024年7月到期债券的利息”而产生的违约事件。 评级推导摘要 惠誉依据其评级标准将富力地产的发行人违约评级下调至'RD'（限制性违约）。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2022年和2023年，权益合同销售额分别下降25%和10%。 - 2022年至2023年，EBITDA利润率持续处于1%左右的较低水平 - 2022年至2023年，每年购地支出为30至40亿元人民币 - 2022年至2023年，55%-60%的销售收入用于建安支出 - 2022年至2023年，销售总务管理支出占营收的9%至10% 关键回收率评级假设 回收率评级假设，作为一家资产交易型公司，富力地产如破产将走清算程序。房地产开发业务的性质意味着，采用清算价值法得出的价值始终显著高于持续经营前提下的评估价值。 扣除10%的行政费用。 清算方法： 清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表中资产价值的评估。 - 对应收账款适用的折扣率从30%下调至20%。该处理方式与惠誉的回收率评级标准一致。 - 对投资物业适用的折扣率从46%下调至40%。富力地产的投资物业组合主要包括广州地区的商业建筑物，基于惠誉假设的清算价值得出的隐含收益率为7%-8%，与行业交易估值水平一致。 - 对房地产、厂房及设备（主要涉及酒店业务）适用的折扣率从40%上调至50%。 - 对净库存适用的折扣率从35%上调至39%。富力地产的库存主要包括竣工待售物业、在建物业及拿地保证金或预付款。对不同的库存类别适用不同的折扣率，得出适用于净库存的综合折扣率。 - 对竣工待售物业适用30%的折扣率。已竣工的商品房单位较接近于易销库存。鉴于富力地产近年来22%-25%的住房销售毛利率与同业相似，因此采用30%的折扣率，低于惠誉回收率评级标准所载的50%的常用折扣率。 - 对在建物业适用50%的折扣率。与竣工项目不同，在建物业销售难度较大。此类资产目前也处于完工的不同阶段。在建物业余额（适用折扣率之前）已扣除经利润率调整后的客户定金。50%的折扣率与惠誉的回收率评级标准一致。 - 对拿地保证金或预付款适用10%的折扣率。富力地产约51%的土地位于中国的一线和二线城市，另有17%的土地位于海外一线城市。因此，惠誉采用的折扣率低于惠誉回收率评级标准所载的50%的常用折扣率。 - 对合资公司净资产适用50%的折扣率。该等资产通常包括已竣工单位、在建物业及土地储备。50%的折扣率与基准情景下适用于库存的折扣率一致。 - 在扣除应付票据和应付账款（应付建安费和保留金）的金额后，对超额现金适用100%的折扣率。 对高级无抵押境外债券按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为'RR6'。 评级敏感性 富力地产: 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 若获得更多关于富力地产状况的信息，惠誉将重新评估该公司的资本结构和现金流。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 有证据表明富力地产启动破产申请、管理、接管、清算或其他正式清盘程序，或停止经营。 富力香港： 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 惠誉上调富力地产的发行人违约评级 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 惠誉下调富力地产的发行人违约评级 - 富力香港与富力地产的关联性减弱 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 富力地产“财务透明度” ESG信用相关度评分项得分为4分，原因在于其延迟刊发经审计财报，这对富力地产的信用状况产生了负面影响，并与其他因素一起构成本次评级的相关因素。 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 发行人简介 富力地产成立于1994年，是一家专注于中高端房地产开发的房企。该公司还涉足酒店开发、商业运营、物业管理和建筑工程设计等领域。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级