鹏元国际确认万科企业股份有限公司'BBB+'国际评级；展望稳定

2021年8月31日，中国香港。鹏元国际已确认万科企业股份有限公司（万科）的国际刻度长期主体评级为'BBB+'，展望为稳定。 万科的主体评级反映公司良好的业务状况和稳健的财务指标。公司拥有多元化且高质量的土地储备，财务杠杆率低。另一方面，万科的评级受到公司盈利能力减弱、市场周期性和政策不确定性的制约。 万科稳定的展望反映了我们对公司会不断维持增长并保持其在中国房地产市场领先地位的预期。 关键评级观点 正面因素 保持市场领先地位。万科保持了中国前三大房地产开发商的市场领先地位。2019年、2020年和2021年上半年万科的全口径合约销售额分别是6,310亿元人民币、7,040亿元人民币和3,540亿元人民币。得益于强劲的销售执行能力，以总建筑面积计，公司的市场份额已从2016年的1.8%不断增加至2020年的2.7%。尽管中国房地产市场增速放缓，但假定2021年和2022年公司的合约销售总额每年增长8%-10%，我们预计公司将保持当前的市场份额。 充裕的优质土地储备。万科在全国范围内拥有优质的土地储备，足以支持大约三年的销售。我们估计，2020年万科的土地储备去化周期是3.3年，并预计2021年公司将保持2.9年的最佳土地储备去化周期。截至2020年底，公司的权益总建筑面积共9,870万平方米，分别覆盖中国南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域和西北区域。我们认为，优质的土地储备将为万科提供持续的项目资源，并使公司在未来三年能维持庞大的经营规模。 稳健的财务状况。得益于强劲的销售执行能力和效率，万科保持了去杠杆趋势，其总债务与总资本化比率从2018年的54.4%下滑至2020年的45.0%。同期公司的净债务与调整后库存比率也从28%下降至23%，我们预计其净债务与调整后库存比率将在2021年改善至20%。此外，万科在过去三年采用了审慎的拿地策略。我们估计，2018年、2019年和2020年公司的新增权益土地款与权益合约销售额的比率分别是32%、38%和30%。2021年上半年万科积极拿地，并且新增土地权益建筑面积1,270万平方米，权益土地购置成本达9,870亿元人民币，分别同比增长135%和216%。然而，我们预计新增权益土地款占合约销售额比率将保持在低于40%的水平，并且万科在2021年和2022年可以管理其扎实财务状况。 负面因素 盈利能力减弱。由于土地成本上升和不同城市限价政策下商品房住宅销售单价的压力，2020年万科的毛利率从2019年的36%大幅下降至29%。2020年新增单位土地购置成本与合同平均售价的比率从2019年的41%小幅上升至44%。受到房地产调控收紧的影响，我们预计中国房地产开发商在“三条红线”政策下将保持或加快售罄率，以改善关键财务比率。我们预计未来两年万科的毛利率将保持在相若水平。 市场周期性和政策风险。我们预计中国政府将继续保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。作为中国最大的房地产开发商之一，万科面临市场周期性和政策以及监管风险。“三条红线”政策和不同城市房地产法规相关的政策不确定性仍然是万科主要关注的议题。 评级展望 万科的评级展望为稳定，反映了我们认为万科会不断增加其合约销售额并保持其在中国房地产市场份额的预期。 出现以下情况导致万科的信用状况显著恶化时，我们将考虑下调公司的主体评级：1）杠杆率长期大幅增加；2）EBITDA利润率大幅下降且不太可能回升；或3）其在房地产的市场份额明显下滑。 出现以下情况导致公司的信用状况大幅改善时，我们将考虑上调公司的主体评级：1）杠杆率持续大幅下降；或2）其在房地产的市场份额显着提高。 注： 1、上述评级均为主动评级。 2、本文译自英文版新闻稿。若有分歧，以英文版为准。 来源：鹏元国际