穆迪将中国金茂的评级列入下调的观察名单（完整评级公告）

香港，2023年9月21日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将中国金茂控股集团有限公司 (中国金茂) 及其全资所有的融资平台的下列评级列入下调的观察名单： • 中国金茂Baa3的发行人评级； • 中国金茂全资子公司Franshion Brilliant Limited所发行美元票据Baa3的有支持高级无抵押债务评级； • Ba2的有支持优先股评级 上述票据由中国金茂提供无条件及不可撤销的担保。 此前上述主体展望为稳定。 穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄表示：“下调观察反映了在中国房地产市场回暖前景不明朗的情况下，未来12-18个月中国金茂能否提升其毛利润率及削弱的信用指标存在不确定性。此外该公司疲弱的信用指标将对其评级产生压力。我们对中国房地产业的负面展望体现了上述市场前景。” 穆迪最近将中国房地产业展望从稳定调整为负面，原因是尽管政府推出了支持措施，但更疲弱的经济增长前景和购房者对项目按时完工交付的担忧将会削弱房地产销售。 评级理据/可引起评级上调或下调的因素 穆迪预计未来12-18个月中国金茂的合约销售额将温和增长，支持因素是其主要分布在中国一二线城市的优质土地储备。2023年前8个月，中国金茂的合约销售额较2022年同期增长1%至人民币974亿元。 但是，由于毛利润率下降，未来12-18个月中国金茂的EBIT/利息覆盖率将降至2.2倍，低于2022年的2.6倍和截至2023年6月30日的12个月的2.3倍。与此同时，未来12-18个月该公司的调整后债务/资本比率将基本持平于截至2023年6月底的55%。上述预测信用指标将削弱该公司与Baa3评级的相符程度。 穆迪还担心，房地产业基本面的转变导致销售增长前景显著回落以及盈利能力下降，这将对中国金茂形成挑战，并抵消其恢复疲弱信用指标的努力。 中国金茂的流动性出色，支持因素是其境内融资渠道顺畅，因为该公司是归央企中国中化控股有限责任公司最终所有的子公司。穆迪预计，该公司的现金持有规模和运营现金流可覆盖其短期债务和未来12-18个月的承诺土地款项。截至2023年6月底，中国金茂的无限制用途现金结余为人民币329亿元，可覆盖同期公司短期债务的1.8倍。 中国金茂的发行人评级反映其在开发地标性综合项目领域的稳定记录，并且其优质投资性房地产组合可产生稳定的租金收入。 与此同时，中国金茂的评级反映了当前中国房地产市场严峻的业务环境导致其执行风险加大且财务指标削弱，此外一级土地开发业务业绩表现较为波动。 中国金茂的发行人评级不受运营公司债务优先受偿的影响，因为虽然该公司是一家控股公司，其大部分债权在运营子公司层面，但中国金茂的债权人受益于该公司多元化的业务，其现金流来自房地产开发、投资性物业和酒店租赁业务，因此缓解了结构性从属风险。Ba2的有支持优先股评级反映了该证券的受偿地位较低。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了以下因素：(1) 股东实力强并占有董事会席位；(2) 公司需根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求披露重大关联方交易；(3) 有多元化的董事会和4个特别委员会来监督公司的运营。 穆迪将观察中国金茂的以下能力：(1) 改善利润率和财务指标；(2) 加强合约销售；(3) 减少债务，同时在波动的运营环境下维持强劲的流动性缓冲。 由于中国金茂的评级被列入下调观察名单，其上调的可能性不大。 但是，如果中国金茂改善其利润率和信用指标、加强合约销售，并维持出色的流动性，则穆迪可能会确认其评级。 另一方面，若发生以下情况，中国金茂的评级可能会被下调：该公司的信用指标、合约销售额或流动性削弱，导致调整后债务/资本比率持续高于55%，EBIT/利息覆盖率持续低于3.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 中国金茂控股集团有限公司在中国一线城市及主要二线城市开发住宅和商业地产项目。截至2023年6月30日，该公司的房地产开发土地储备总面积约为4,360万平方米。 中国金茂于2007年在香港联交所上市。截至2023年6月30日，中国金茂由中化香港 (集团) 有限公司 (中化香港，A3/稳定) 持股36.4%，后者由中国中化控股有限责任公司持股100%。 2022年，中国中化集团有限公司与中国化工集团有限公司 (Baa2/稳定) 完成了向中国中化的股权转让，后者由国务院国有资产监督管理委员会全资所有。由此，中化香港最终由中国中化持股100%并接受其管理。 来源：穆迪投资者服务公司