惠誉参考中资房企新近披露信息更新其现金调整项

Fitch Ratings-Hong Kong-28 September 2021: 本文章英文原文最初于2021年9月26日发布于：Fitch Ratings Updates Cash Adjustments for China Property Developers After New Disclosures 由于部分受评房企在最近的报告中披露预售监管资金的信息，惠誉评级正在更新对其可用现金的分类。此后，惠誉在计算净债务和流动性时，将把预售监管资金从可用现金中剔除，而在计算杠杆率时，将该项目加入净物业资产。 中国的房地产预售体系下，地方当局通常要求房企将预售款的一部分存入银行监管账户。一般而言，监管账户中的预售款须专项用于特定房地产项目的建设，并依据施工进展，分阶段释放。国内各地区的具体规定和执行力度差异很大。但直至近期，中资房企对相关信息的披露非常有限。 惠誉授评的多家中资房企开始在2021年中期报告或2020年年度报告中披露其现金余额中所含预售监管资金的金额。其原因在于，中国政府于2020年末出台"三道红线"政策，其中一个监测指标便是现金（不含预售监管资金）与短期债务的比率。由于预售监管资金可用于建设用途，大部分上市中资房企将该等款项计入不受限制现金。 但惠誉的《企业评级标准》主要关注现金能否自由地用于偿付债务，而不是能否用于经营用途。该框架性评级标准指出，可用现金不得包含"经营性现金需求及其他无法自由用于偿付债务的现金类型"。 鉴于中资房企最新披露的信息，惠誉将把监管账户预售款归类为不可用现金。但是，该等款项可用于房地产建设，进而转化为库存，因此惠誉在计算杠杆率时，将其列入净物业资产。惠誉估计，上述调整将令大部分房企的杠杆率上升低中个位数。 虽然近期有所改善，但房企的财务披露仍缺乏一贯性，且许多发行人尚未披露其现金余额中所含的预售监管资金金额。在无法获得准确数据的情况下，惠誉将依据资产负债表上合同负债余额的一定比例作保守估计，可能在10%-20%区间。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级